昭和25年に、建築物の敷地や構造、設備、用途などの基準を定めた「建築基準法」が制定されました。

建築基準法の第42条1項において、建築基準法における道路の要件について細かく規定されており、
原則として幅員が4メートル以上ある道を建築基準法上の道路として認めています。

そして、建築基準法第43条では、都市計画区域・準都市計画区域内にある建築物の敷地は、
幅員4メートル以上の道路と2メートル以上接しなければならないという規定が示されています。

これは、接道義務と呼ばれるものです。
これらを満たしていない土地、間口2ｍ以下の土地は原則、
建物の新築や再建築ができない土地という扱いになります。

たまに立地が良いのに金額がすごく安い中古戸建や土地が
売りに出ることがありますが、接道義務を満たしていない
再建築不可物件ということがほとんどです。

法42条2項道路とは、建築基準法第42条2項において定められている道路のことです。
「2項道路」や「みなし道路」とも呼ばれています。
※42条1項道路とはいわゆる市道・県道等の公道です。

建築基準法が施行される昭和25年より前に建てられた住宅などでは、
接地している道路の幅員が4メートル未満の場合も多々あります。

その場合、これらの住宅は建築基準法に違反した違法建築となってしまいます。

そのため、幅員が4メートル未満の道路であっても法施行前から使用されていた道路であり、
知事や市長などの特定行政庁が道路として指定したものに関しては、
建築基準法上の道路とみなすこととしました。

このことが建築基準法第42条2項に定められており、この42条2項道路に該当する道路が
法42条2項道路や2項道路となります。

建築基準法第42条2項では、幅員4メートル未満の道路では、「その中心線からの水平距離2メートルの線を
その道路の境界線とみなす」と規定されています。

これは、道路の中心線から2メートルの範囲は、道路の境界線とみなすため、
その部分に関しては建築物を建築することができないということを示しています。

したがって、法42条2項道路に接地する住宅が建て替えなどを行う際には、
法42条2項道路の中心線から2メートルの範囲までセットバックをすること、
つまり法42条2項道路に接地する敷地を後退させることが求められます。

そのため、法42条2項道路に接地する土地では、自分の敷地でありながら
建物や塀などを建築することができない部分が発生するということになります。

上記図面であればグレーの部分は自己所有の土地であっても、
自由に使用することができないことになり、
実際の土地の面積より使用できる有効面積が減ることになります。

例えば新築戸建や中古戸建・土地ですでにセットバック済となっているものは
現状を現地で確認すればそれほど問題はないかと思います。
道向かいや周辺の建物もすでにセットバック済であれば、
現況がそのままと考えてよいでしょう。

ただし検討物件周辺がセットバック済みでも、接道道路が4ｍ未満の道路が
続いており、道の先がセットバックしておらず車が通行できない
通行が著しく難しいという場合もあるので注意する必要があります。

中古戸建で現状セットバックしていないが建て替えの際に必要となる物件や
セットバックしていない土地を検討する場合はセットバックが必要となる面積、
セットバックした場合の土地の寸法等を事前に確認し、特に家を新築する場合
道路の車線制限等も関わるので、希望の家が建築できるか？
事前に建築予定のハウスメーカーや工務店とよく打ち合わせする必要があります。

また道路の反対側が建物や土地でなく、川や崖の場合は
対象の土地が道路中心線より2ｍ後退する必要があるので、
さらにセットバック対象面積が増えるので注意が必要です。