セットバックとは・・・
①建物の上部を下部よりも後退させること
②2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと）に面する土地では、
次の1）または2）の範囲に建物を建築することができない。

1）その道路の中心線から水平距離2mの範囲
2）その道路の片側が崖地、川、線路等である場合には、その崖地等の側の道路境界線から水平距離4mの範囲

つまり、2項道路はその幅が4m未満であり、そのままでは防火等の面で十分な道の幅を確保することができないので、
2項道路を含めて4mの範囲内には、建築物や塀などを造ることを禁止し、4mの空間を確保しようという趣旨

その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができないことになり、
これを不動産業界ではセットバックと呼んでいます。

上記図の黄色の部分がセットバック部分になります。
セットバック部分は道路としてみなされるため、、建築物を建築できないのみでなく、
門や塀や擁壁を建築することもできません。
またセットバックしなければならない部分は、容積率や建ぺい率を算出する場合には、敷地面積から除外されます。

セットバックが必要または済の物件を購入する場合のメリットとしては、
前面道路が４ｍ未満の土地が前提ですので、
価格面でセットバックが不要な物件と比較すると安くなります。

前面道路が狭く、車の出し入れがしにくいことが主なデメリットですので
車を所有していない、軽自動車やコンパクトカーなので出し入れが問題ない場合であれば
割安で土地や戸建てを購入できるかもしれませんね。

セットバックが必要な物件を購入するデメリットとしては、
上記でも記載しましたが…
①セットバック部分は建築等ができず利用できる土地の部分が狭くなる
②道が狭いことが前提なので、大型の車を所有している人には不向き
③メリット面で安く買えることが多いと書いたが、逆に売却時は安くなる可能性が高い

ここまでお読みいただきありがとうございました。

セットバックが必要な土地についてのメリット、デメリットについて書かせていただきましたが
その物件だけがセットバックが必要というケースは少なく、
周辺含めて必要というケースが多いので、すでに周辺が建て替え等でセットバックが済んでいて
実質的に4mの道路と変わらないケースと、古い家が多くセットバックがあまり終わっていないケースでは
大きく金額面も車の通行のしやすさも変わってきます。

また主要駅の徒歩圏内や買物施設等が近くにあるようなエリアと、
車が移動に欠かせない郊外の住宅街では資産性も変わってきます。
前記の主要駅徒歩圏内だと、セットバック要でもあまり金額が安くならないケースも多いですし、
郊外で車の通行や駐車のしやすさが重視されるようなエリアでは、
金額面で相当安くないと将来売れにくかったりする可能性もあります。

セットバックが必要な物件の購入を検討される場合は、
その物件の前面だけでなく、周りの状況や
エリア特性を総合的に考慮し、検討されることをお勧めします。