新築、中古マンション問わずですが、分譲マンションを購入すると
毎月管理費や修繕積立金、その他費用(駐車場、インターネット、CATV利用料等）の
費用の支払いが発生します。

管理費は管理会社への委託料や、共用施設の費用になるので、
あまり頻繁に変わるケースは少ないです。その他費用も同様です。

修繕積立金はマンションの共用設備の故障時の修繕費用や、
通常10～15年に1回程度実施される、マンション全体の塗装や共用施設、設備の修繕等の
大規模修繕工事に向けて積み立てられるお金になり、
年数が経つにつれて、月額が増額されるケースが大半です。

基本的には、修繕積立金は新築時は比較的低い金額に設定されているケースが多く、
大規模修繕の必要時期や、目安金額から新築時に変更の計画がされていることが多く、
実際には所有者が結成する管理組合で、議論し変更時期や金額を決定しますが、
10年、20年経つとマンションにより、修繕積立金に大きく差が出るケースが多いです。

物件価格が安くても、毎月の修繕積立金や管理費が高くなる物件は
毎月維持費が高くなるだけでなく、売却時に売りにくいというリスクもあります。

今回は、修繕積立金が高くなる可能性の高いマンションの特徴について
書かせていただきたいと思います。
マンション購入時の参考にしていただければ幸いです。

①戸数が少ない

シンプルに修繕積立金はマンション全体の修繕費用を、
所有者全員で積み立てることなので、
戸数が少なければ、各住戸の負担が大きくなるケースが多いです。

特に戸数が少ないのに、管理や共用施よ設が充実していると
管理費も高くなり、まれに管理費や修繕積立金で10万円を超えるような物件もあります。

富裕層が購入するような、立地の良い人気の高いエリアの場合は
高く、早く売れるケースもありますが、資金的にも購入可能な方も
少なくなるので売却時に売れ残るリスクが高くなります。

新築や、築年数が浅くても戸数が少ない(20戸以下)かつ
共用設備や施設が充実しているマンションは
将来大きく修繕積立金等が上がる可能性が高いでしょう。

②現時点で修繕積立金の積立額が少ない、借入金がある

中古マンションの場合だと、そのマンションにいくら修繕積立金が
積み立てられていて、管理組合として金融機関から借入金がある？
過去の大規模修繕工事の実施状況や、修繕工事の実施状況を確認しましょう。

不動産会社に聞けば、教えてくれると思います。
通常、管理会社や管理組合に重要事項調査報告書という書類をもらい
そこに積立額や修繕履歴、変更予定があるか等が記載されているので
それをもらって確認すると良いと思います。

直近で大規模修繕工事を行っている等の事情が無いのに
マンションの規模を考えても修繕積立金の積立額が少ないマンションや
管理組合で多額を金融機関等から借り入れしているような物件は、
将来的に修繕積立金の月額が大きく上がる、一時負担金が発生する
リスクが高いと考えた方がよいでしょう。

上記の積立額や変更予定の有無を聞いても教えてくれない、
契約時に伝えるというような不動産業者や担当者には注意が必要です。

③機械式駐車場、高層、共用施設が充実している

①の戸数の多い少ないにもよりますが…

(1)機械式駐車場のマンション
平面駐車場に比べ、故障が発生した場合の修理費用や交換費用が
高額になると言われています。
機械式駐車場のマンションで、戸数が少ないさらに機械式駐車場の
空きが多い物件は、故障時や交換時に多額の費用がかかるので
修繕積立金が不足し、増額されるケースがあります。

(2)高層マンション
大規模修繕工事等で外壁の塗装や、防水工事等を実施する場合に
足場を組む必要があり、工事期間も長くかかるので
その分費用が多くかかる可能性があります。

(3)共用施設が充実
ラウンジ、棟内ジム、ゲストルーム、プール、キッズルーム等の
共用施設の維持修繕費や、改装・修理費用も修繕積立金から
出されますので、充実している程、費用がかかると考えられます。

100戸を超えるような大規模マンションやタワーマンション
50戸～100戸程度の中規模マンションであれば、
マンション規模に合った階数、共用施設があるのは通常なので
あまり気にする必要はないかもしれません。

但し、規模に比較して機械式駐車場の割合が高い、階数が高い
共用施設が充実している場合は注意した方が良いかもしれませんね。