まず大きな要件として、その売買契約の売主が宅地建物取引業者であることが必要です。
売主が個人の場合は、クーリングオフはできません。

また買主が宅建業者以外であることも要件です。（宅建業者以外の法人は可）
買主が宅建業者の場合もクーリングオフは適用されません。

不動産に関する法律、宅建業法３７条の２に、宅地建物売買のクーリング・オフが定められています。

宅建業者が自ら売主となる宅地や建物の売買契約について、売主である宅建業者の
事務所等以外の場所において、買受けの申込みや契約を締結した買主は、
一定の期間経過前、引渡や代金の支払前であれば、書面により、申込みの撤回や契約の
解除ができると定められています。

要件①の売主が宅建業者、または買主が宅建業者以外のケースでも
不動産売買契約のクーリングオフを適用するには申し込みや契約締結の場所の要件もあります。
 
売主である宅建業者の事務所や、仲介業者の事務所において買受けの申込みや契約締結がされた
場合には、買主はクーリング・オフできません。
宅建業者の事務所は、専任の宅地建物取引士の設置が義務付けられているなど、
業務の適正な運営を確保する措置が講じられるべき場所であるため、
購入者にとって正常で安定した状況の下で購入の意思決定をすることができるとされるからです。
 
他にも事務所に準ずる場所として、継続的に業務を行うことができる施設がある場所や
宅地建物の分譲を行う案内所で、宅地建物取引士を置くべき場所もクーリング・オフの
適用除外となります。
マンションのモデルルームや戸建てのモデルハウスなどは、案内所にあたると考えられます。

宅建業者の事務所や案内所以外で申し込み、契約した場合でも、買主が自ら希望して自宅や
勤務先を契約締結等の場所として申し出た場合は、顧客の購入意思は安定的と考えられる、
クーリング・オフすることはできません。
 
しかし、宅建業者が顧客からの希望、申し出以外に自宅を訪問した場合や、
電話等による勧誘により自宅を訪問した場合は、買主から訪問することについて
了解を得ていたとしても、クーリング・オフが可能です。

よって通常の不動産売主業者や、仲介業者の事務所で申し込みや契約をした場合は
クーリングオフはできないということになります。

上記の要件①、②を満たした場合は 宅建業者が、買受けの申込者や買主に対し、
申込みの撤回や契約の解除を行うことができる旨及びその撤回や解除を行う場合の方法について
所定の事項を記載した書面（クーリング・オフの告知書）を交付して告知をした場合、
告知を受けた日から起算して８日を経過したときは、クーリング・オフできなくなります。

これは、権利行使期間を限定しないと契約関係がいつまでも不安定な状態になるため、
申込者等にクーリングオフをするかどうかを冷静に見直し検討できる期間として、
告知を受けた日から８日としたものです。
また告知書には、次の事項が記載されていなければなりません。
①買受けの申込者又は買主の氏名及び住所
②売主である宅建業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号
③告げられた日から起算して８日を経過する日までの間は、
　申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができること
④売主は、申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を
　請求することができないこと
⑤申込みの撤回又は売買契約の解除は、その旨を記載した書面を発した時に効力を生ずること
⑥申込みの撤回又は売買契約の解除があった場合は、宅建業者は、遅滞なく、
　手付金その他支払われた金銭を全額返還すること

 売買契約書を締結、交付しても上記告知書を所定どおりに買主に交付しないと
クーリング・オフの行使期間はいつまでも進行しません。
その後、宅建業者が告知書を交付して告知する機会を逸すると、
買主は契約の履行が終了するまでクーリング・オフが可能になります。

また対象不動産の引き渡し、売買代金の全額の支払いが完了した場合は
クーリングオフすることはできなくなります。

よって要件を満たした場合でも、引き渡し・売買代金全額の支払いが終わるまでに
クーリングオフをする必要があります。その場合は以下の様に行います。
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買主が申込みの撤回又は売買契約の解除の書面を発したときにクーリング・オフの効力が生じます。
消費者保護の観点から、書面の到達ではなく発信により効力を生じるとされていますので、
口頭ではなく、書面により相手方に通知することが必要です。

その場合、要件を満たしていれば、買主は無条件かつ一方的に申込みを撤回し、
契約を解除することができ、売主側の不当性などを主張立証する必要はありません。
 
クーリング・オフにより、売主である宅建業者は、契約申込金や手付金などの金銭を
受領していた場合には速やかにこれらを返還しなければなりません。
また、クーリング・オフにより損害を被ったとしても、買主に対し損害賠償や違約金の
請求をすることはできません。

対象の不動産売買契約に仲介業者が入っており、宅建業者の媒介により売買契約が成立していた
場合には、クーリング・オフをした買主は、媒介業者に対し媒介報酬の返還を
請求することができるとされています。

一般的な不動産業者に事務所や、モデルルーム等で申し込みまたは契約を締結した場合は
売主が宅建業者でもクーリングオフはできません。
私も17年以上、400件近くの不動産売買の取引でクーリングオフの適用になったことはありません。

適用されるとすると、下記のようなケースが考えられます。
（例）
・投資用マンションの勧誘を電話、訪問でされ自宅を訪問されたり、喫茶店等で商談し
　しつこくされそのまま不動産業者の事務所以外で申し込み、契約してしまった

・しつこい電話勧誘や訪問をされ、不動産業者の事務所で申し込み、契約してしまった。
　但し、不動産業者からクーリングオフの告知書は交付されていない

・街中や販売物件現地で声を掛けられ、申し込み金を支払ってしまったがキャンセルしたい等

ここまでお読みいただきありがとうございました。

通常の不動産業者であれば、売買契約のクーリングオフの適用を避ける意味でも
申し込みまたは契約は宅建業者の事務所で行うことが一般的ですし、
買主の自宅、会社等で契約する場合でも、前もって説明します。

しつこい、強引な勧誘、営業を行うような不動産業者は
通常クーリングオフの説明や告知をしなかったり、適用できるのに
適用できないといって手付金等の返還を拒むようなケースも考えられます。

そのような被害にあわれた場合は、不動産業者は免許制となっておりますので、
管轄の国道交通省、または各都道府県知事、所属の団体に通報して下さい。
免許停止、営業停止等の措置を取られると、一番不動産業者も困りますし、
保証金を供託していますので、そちらに被害額を請求することも可能です。