まず買取する物件の情報はどのように集めるのか？について解説していきます。
情報収集の手段は主に下記になります。

①直接、売却を希望される方からの問い合わせ
→売主から買取業者への直接の問い合わせ、査定依頼
　買取条件を提示する。購入の際の仲介手数料は不要

②不動産仲介業者からの情報提供
→仲介業者から売却を急いでいたり、室内状況が悪く現状で売りにくい等の
　物件を紹介してもらい、仲介手数料を支払い購入

③不動産の競売、任意売却、破産等による弁護士等からの情報提供
→裁判所が公示する競売物件への入札や、任意売却物件への買い付け
　破産管財人となった弁護士等から紹介を受け、条件提示

主に上記の３つがあります。

①の売主からの直接の買取相談がいただければ、購入の仲介手数料もかからないので
一番良いのですが、買取業者の規模や広告方針にもよりますが
仲介業者に比べ、一般消費者向けに広告展開を積極的に行っておらず
知名度に劣るケースが多いのでそれほど多くはない会社が多いと思います。

多いのは②仲介業者からの情報提供や③の競売や任意売却、破産案件の弁護士からの
紹介になる会社が多いかと思われます。
競売落札を除けば、②・③の場合は仲介手数料や類似した手数料を、
情報提供者に支払う必要があります。

不動産買取業者はどのように買取金額を算出しているのか？について解説します。
具体的な例も挙げていきたいと思います。

【居住用のマンション、戸建ての場合】
居住用のマンションや戸建の場合、リフォーム等で室内をすぐ住める状態で
再度販売して、利益を出す目的で買取を行います。

（例）
築20年で室内が全面改装が必要、70㎡の3LDKのマンション
未改装の状態であれば、1500万円前後が成約予想金額

【1200万円で仲介業者の仲介で購入する場合の経費 概算＞
①仲介手数料（法定上限の3％＋6万円×税）　46.2万円
②登記費用　　　　　　　　　　　　　　　30～40万円
③不動産取得税　　　　　　　　　　　　　20～30万円
④リフォーム費用（室内全面）　　　　　　　約350万円

上記で約450万円程度、加えて管理費や固定資産税の日割り分と
所有後は所有権移転までの管理費等もかかります。

【売却時の経費】
①仲介手数料→自社直接売却なら不要、仲介業者が入れば必要な場合あり
②登記費用→1～3万円
③建物消費税→建物評価の10パーセント相当

今回のケースで建物消費税を仮に50万円とし、再販時は売却の仲介手数料が
かからなかったとしても商品化までに約450万円、売却に約50万円　
計約500万円の経費がかかったと考えられ、1750万円くらいが損益分岐点になりますね

仮にフルリフォーム済で少し高めの2150万円で売りに出し、すぐに売れた場合の利益は
400万円程度になると考えられます。

数ヶ月後に値下げして2000万円で売れたら、利益は250万円程度といった感じです。
ただし、売却時も仲介業者が客付けし仲介手数料を支払えばその分利益は減少します。
※2000万円で仲介手数料を72万6000円（法定上限）払えば、利益は約180万円程度

長期間（半年以上）売れ残り、1800万円で売却して仲介手数料も
支払った場合は、それまでにかかった管理費等も考慮すると
下手をすれば赤字かもしれません

居住用不動産の場合、上記のように再販売金額を想定、改装経費等を加味して
最終的に買取金額を算出します。

例えば加えて、残置物が室内にありその処分もある場合は処分費用も加味します。
逆に築年数が浅かったり、直近で改装を行っていてリフォーム費用が
あまりかからないケースはその分、買取金額に上乗せして計算します。

土地の場合は、測量、解体、造成等の有無で経費を算出し
再販売想定金額から経費、利益を差し引いて算出します。

収益物件の場合は、転売目的なら同じく再販売想定金額から、取得に必要な金額を
差し引いて算出します。保有目的の場合は、利回りや改装の有無等を総合的に
考慮して買取金額を算出します。

②で買取金額を算出する場合の根拠や、例を挙げましたが
よくお客様から頂く質問としては、買取金額や条件って
業者によって大きく変わるものなのか？があります。

回答としては、あまり変わらないケースももちろんありますが、
多少～大きく変わるケースも多いです。

理由としては、買取業者でも分譲マンションの買取が得意な業者、
戸建の買取が得意な業者、土地の買取が得意な業者、収益物件専門の買取業者
総合的に何でも買取対象になる業者、エリアを限定して買取を行う業者等

同じ買取業者といわれる不動産会社でも、積極的に買取を行う物件種目や
エリア、方針等が変わるからです。

例えば、中古マンションを戸建買取メインの業者に紹介するよりは
マンション買取メインの業者に紹介する方がよい条件提示が期待できますし、
その業者の在庫状況で売れ残りが多ければ、あまり良い条件提示は期待できませんが
販売好調で仕入れを強化中であれば、好条件の条件の提示が期待できます。

不動産の買取を行っている不動産業者が、どのような種目、エリアの物件を
積極的に仕入れたいのか？現在、仕入れに力を入れているのか？在庫処分が優先なのか？等で
提示される条件が大きく異なるケースもあります。

・債務弁済等で急いで不動産を現金化する必要がある
・買い替え等で決まった期日までに、売却を確定する必要がある
・室内状況が悪く、フル改装が必要なマンションや戸建て
・近隣に売却していることを知られたくないので、広告はしたくない等

上記のような方は、売却の相談をいただいた場合
仲介による売却よりも買取による売却を提案される可能性高いと思いますし、
弊社に相談いただいた場合も提案させていただきます。

ただし、③を踏まえ少しでも良い条件を引き出すためには
１社だけでなく、複数社に査定依頼を行い競合させることが重要です。
買取業者を検索し、複数社自分で連絡するのは大変ですので、
相談した仲介業者が、買取業者に紹介する場合が多いですが、
その場合でも１～２社しか紹介しない仲介業者には注意が必要です。

自分の仲が良かったり、都合の良い業者にしか紹介しておらず、
売主より業者に都合の良い、安い条件で売却してしまったというケースもあります。
特に仲介業者を介する場合は、原則仲介手数料もかかりますので
１～２社だけ紹介して、すぐ契約を迫る業者にはご注意ください。

ここまでお読みいただき誠にありがとうございました。

弊社では愛知県及び近隣エリアの不動産仲介、買取ともに対応しております。
弊社に売却を依頼いただく場合のメリットをお伝えしたいと思います。

（買取の場合）
金額や規模によっては自社による買取が難しかったり、好条件提示が難しい場合
他の不動産買取業務を行っていて、種目・エリアに合いそうな業者に
複数紹介させていただきます。その場合は弊社は仲介になりますが、
売却の仲介手数料は不要になりますので、売主様の手取り額が多くなります。

（仲介の場合）
契約金額400万円以上の場合、業者が受領できる仲介手数料の法定上限額は
成約金額の3％＋6万円×消費税になり、多くの業者は上限額設定ですが
弊社の仲介手数料は成約価格の2％×税を上限に設定しておりますので
仲介の場合も手取り額が成約価格の％強節約できます。

所有不動産の売却相談、査定は無料　秘密厳守で随時承ります。
・具体的に売却を検討中の方
・すぐではないが参考程度に査定してほしい
・すでに他社で販売中だが、中々売れない
　販売金額が妥当か？販売方法に問題はないか相談したい等々…

ぜひ、お気軽に連絡下さい♪
訪問、来店、電話による相談はもちろん大歓迎です！
メール（このHPのお問い合わせフォーム）、LINE、Instagram・XのDMによる
相談、査定依頼は24時間　365日受付可能です