2024年8月29日、日本経済新聞掲載の記事によれば…

国土交通省は国土交通省は宅地建物取引業法の通達を改正し、
2025年から囲い込みを確認すれば是正の指示処分の対象とするとのこと

【不動産仲介業者による「囲い込み」とは・・・】
売却依頼のあった物件を売却依頼を受けた仲介業者が
他社に紹介せず、売り手と買い手の双方から仲介手数料を取ろうとする行為

通常、一部を除いて物件の売却依頼を受けた不動産業者は公的なデータベース
不動産流通機構、通称「レインズ」に物件情報を掲載し、
取引状況を公表する必要があり、取引状況は「公開中」
「書面による購入申し込みあり」「公開中」など3段階で表示する。

「申し込みあり」とした場合、物件の購入希望をもつ顧客をかかえる
不動産業者(上記の場合は業者B)を遠ざけることができ、
売却依頼を受けた業者は自ら買い手を探して成約させることで、
売買の両者から手数料を得ることができる。

囲い込みが問題となっているのは、購入希望をもつ顧客が現れても、
自社で買い手を探そうとするあまりに売却が遅れることがあるためです。

例えば表題図のケースで売却物件の価格が5000万円の場合、
売却依頼を受けた業者Aは自社で買主を見つけた場合、
売主と買主から法定上限額の3％＋6万円×消費税であれば
171.6万円×2＝343.2万円の仲介手数料収入となるが、
買主を他の業者が見つけた場合は、売主側のみの受領になるので
半分の171.6万円の収入となります。

売主のデメリットとしては、高値での購入希望者が現れても、自社で受けた
購入希望を優先しようとするために、低い価格での売却を迫られたり、
他社で好条件で購入する可能性がある検討客がいる場合に、
申し込みあり、契約予定等と伝えることにより、
好条件での売却の機械を逃す可能性もあります。

【囲い込みをすると今後どうなる？】
国交省は取引の透明性を高めるため、宅建業法の解釈や運用に関する通達を6月末に改正し、
囲い込みは処分対象だという見解を明確にし、レインズへの登録内容に
虚偽があるとわかれば処分する方針で、こうした取り決めを
2025年1月に施行する予定とのこと

発覚した場合は宅建業法に基づく是正や再発防止の指示処分の対象となる。
従来は発覚時の罰則が明確でなく、囲い込みを許すもとになっていた。

【個人的見解】
この記事を読むとレインズ登録内容への虚偽が、処分対象とありますが
実際には売主の都合が悪い、予定が合わないので後日にして欲しい、
資料作成中で送れない、何度問い合わせても担当者が休み等々・・・
レインズには公開中で紹介可能となっていて、
弊社の購入検討のお客様で条件が合いそうな物件の問い合わせをしても
実際には案内や紹介できない場合も中にはあります。

掲載内容の虚偽だけでなく、実際には難しいかもしれませんが
このようなケースも想定する必要があるかと思います。