不動産売買における仲介手数料とは、不動産会社が売主や買主から徴収する
成約の際の成功報酬となります。

仲介業者の業務としては売却相談があった場合の査定、物件の調査、販売活動
広告活動、現地案内、商談、契約書類作成、重要事項説明、引き渡しの手配等々…
多くの作業が存在し経費もかかります。一口に言ってもたくさんの作業報酬が含まれています。

売買の際の仲介手数料に上限が法律(宅地建物取引業)によって
決められています。物件の成約金額により異なります。

①200万円以下の部分　5％
②200万円から400万円の部分　4％
③400万円以上の部分　3％

不動産取引の場合多くは③の400万円以上のケースが多いと思います。
よって400万円以上の取引の場合は3％＋6万円×消費税が限度となります。

営業によっては『これが法律で決められた仲介手数料です』という人も
中にはいると聞きますが、あくまで上限であり、範囲内であれば
0円～上限まで当事者間で合意すれば自由に設定することが出来ます。

不動産の仲介方法には2種類の仲介方法がございます。

①両手仲介…売主、買主とも同じ仲介業者が仲介する。
　　　　　⇒仲介手数料は売主、買主両方から受領する

②片手仲介…売主、買主をそれぞれ別の仲介業者が仲介する。
　　　　　⇒仲介手数料は売主、買主それぞれの仲介業者が受領する。

(例)①3,000万円の物件をA社が両手仲介　手数料上限受領の場合
3,000万×3％＋6万円×消費税＝105万6,000円×2(売主、買主)＝211万2,000円＝A社の仲介手数料

(例)②3,000万円の物件をA社が売主仲介、買主はB社が仲介の場合　手数料上限の場合
3,000万円×3％＋6万円×消費税＝105万6,000円(売主)A社
3,000万円×3％＋6万円×消費税＝105万6,000円8買主)B社

不動産業者としては両手契約の方が仲介手数料が2倍となる為、
基本は両手契約を目指します。
詳細はまた今度ブログに書きたいと思いますが、過去は特に大手を中心に
両手契約を目指すあまり、媒介物件を他社に資料提供しない、案内させない等の
囲い込みが多く問題になり、レインズ(指定流通機構)という業者間ネットワークに
物件の状況の記載が義務となり(専属、専任媒介の場合)、売主にも自分の依頼物件の
レインズ掲載状況が確認できるよう、登録証明書を交付するようになりました。

買主の仲介手数料が不要なケースとしては2つのパターンがあります。

①【売主の不動産業者が自社物件を直接販売】
　　　　　　　　　　　↓
不動産業者が自社物件を直接販売する場合には、仲介手数料はかかりません。
新築マンションのモデルルーム販売や建売業者が自社の販売部門があり
直接販売するようなケースが該当します。

②【売主が不動産業者で販売は仲介業者に任せる場合】
　　　　　　　　　　　↓
不動産業者が売主、若しくは代理で自社物件の販売を自社ではなく不動産業者に
仲介手数料を支払い依頼するケースです。
新築であれば建売住宅やリノベーションされた中古戸建、中古マンションが多いです。
このケースの場合、買主様に仲介手数料をいくら請求するかは、不動産業者により
異なります。弊社の様に0円にする業者もいますし、上限の3％＋6万円×消費税を
請求する業者もあります。通常はもらった物件資料に記載があります。

☆買主の仲介手数料が無料でも利益が出る訳は☆
売主が個人のケースでも稀にありますが、弊社を含め多くの買主様の仲介手数料を
値引き、無料としている場合は主に売主が不動産業者でここが一番大事なポイントですが
『売主より仲介手数料が受領可能な物件』が多いです。

また上記のような物件は物件資料が公開され、調査や契約書類作成の手間も
個人の売主様より売却依頼をいただき、調査、資料作成、情報公開、活動報告等の
手間が省略できます、案内・商談に営業としては集中できます。

中には売主から仲介手数料が出ない場合もあり、その場合は買主から仲介手数料を
受領しないと不動産やはただ働きになってしますので、現実的ではありません。

もう仲介手数料の仕組み等を理解して方はお分かりだと思いますが
売主様の仲介手数料を無料や値引きできる訳は買主様のパターンと逆

☆買主様より仲介手数料を受領できる場合☆です！
弊社の場合は『売主様が急いで売却を希望された』『広告等出さず内密に売却したい』
『相続したが中もボロボロだし、残置物もそのまま引き取って欲しい…』というような場合は
弊社直接買い取り、又は買取業者を紹介し仲介を提案いたします。

その場合は仲介であっても、弊社は売主様より仲介手数料はいただきません。
理由は買取の場合は一般の方に販売する広告費、案内手配、ローン紹介、手配等が
不要となる為、経費や手間がほとんどかからないためです。

他の売主様の仲介手数料を値引き、無料という所も同じような所が多いと思います。

仲介手数料を払わないから手を抜く、適当に仲介するということは
基本的には無いと思います。個人差はあると思いますが…

何故なら、上記の様に無料や値引きとなるケースでも不動産業者は
売主、買主どちらかからは仲介手数料を受領しております。
手間や経費が掛からないケースが多いので、弊社としてはうれしい取引です。

また不動産業者は宅地建物取引法等の法律があり、
調査を怠ったり、義務を果たさなければ罰則や最悪営業停止、
免許停止処分もあります。
もちろん仲介手数料の受領の有無は処分、罰則に関係はありませんので
ほとんどの業者は気をつけていると思います。

お読みいただきありがとうございます。
弊社では手間、経費等をしっかりかけた物件に関しましたは
仲介手数料を売主様、買主様双方より受領させていただきます。
(弊社の場合は2％＋税を上限に設定しております）

但し、上記の様に手間や経費が少ないものに関しては売主様、買主様の経費を
少しでも抑えていただくべく、仲介手数料を0円にしております。
ご理解のほど、よろしくお願いします。

また注意点としては仲介手数料は不要とうたいながら、
別の項目(紹介料、コンサルティング料、広告費等）で請求する業者もいると
聞くことがあります。依頼する際は、かかる経費を事前にしっかり確認されることを
おすすめいたします。