失業、病気、収入の低下等で支払っている住宅ローンを滞納してしまった場合、
どうなるのか？についてが今回のテーマです。
①金融機関からの連絡(滞納翌日～1ヶ月)
毎月の住宅ローンの支払日に、住宅ローンの支払い口座から引き落としができない場合、
電話や書類、メール等で指定日までに入金又は振込等による支払いを促す連絡が入ります。
単なるミスによる入金不足等ですぐに支払う、入金すれば
それほど問題にならない場合がほとんどです。
ただし、金融機関によっては1回の引き落とし不可や支払遅延でも、
遅延損害金や延滞利息を請求されるケースもあるので注意しましょう。
電話や書類、メール等で指定日までに入金又は振込等による支払いを促す連絡が入ります。
単なるミスによる入金不足等ですぐに支払う、入金すれば
それほど問題にならない場合がほとんどです。
ただし、金融機関によっては1回の引き落とし不可や支払遅延でも、
遅延損害金や延滞利息を請求されるケースもあるので注意しましょう。
②支払い請求、個人信用情報機関への登録(滞納2～4ヶ月)
①の連絡を無視したり、指定されて日までの支払いをせずに
2ヶ月以上経過すると通常、金融機関から滞納額及び毎月の返済額
さらに遅延損害金等を加えた『支払い請求書』が書面で届きます。
合わせて、電話やメール等での支払いの督促連絡も来る可能性も高いです。
また、金融機関により対応は異なりますが一般的に
3ヶ月以上ローンを滞納したり、支払いの遅延を繰り返すと
個人信用情報機関に、遅延や滞納情報が登録されます。
ここに登録されると、その後5年～クレジットカードを作ったり
ローンを借りる、家を借りる際の保証会社の審査に落ちる等
新規の借り入れが不可能、難しくなり、いわゆるブラックリスト入りの
状況になってしまいます。
2ヶ月以上経過すると通常、金融機関から滞納額及び毎月の返済額
さらに遅延損害金等を加えた『支払い請求書』が書面で届きます。
合わせて、電話やメール等での支払いの督促連絡も来る可能性も高いです。
また、金融機関により対応は異なりますが一般的に
3ヶ月以上ローンを滞納したり、支払いの遅延を繰り返すと
個人信用情報機関に、遅延や滞納情報が登録されます。
ここに登録されると、その後5年～クレジットカードを作ったり
ローンを借りる、家を借りる際の保証会社の審査に落ちる等
新規の借り入れが不可能、難しくなり、いわゆるブラックリスト入りの
状況になってしまいます。
③催告書が送付される(3～5ヶ月)
上記①、②の連絡を無視、支払いをしない場合は金融機関から『催告書』が届きます。
通常、『期日前に支払いに応じない場合、法的措置を取る』といった
今までに比べると厳しい内容が記載されているケースが多いです。
合わせて、このまま支払いがなされないと『期限の利益の喪失』になるという
記載がされているのが一般的です。
※期限の利益の喪失とは、当初契約した期間内で分割返済する権利を失い、
残債額や滞納額、遅延損害金等を一括返済を求められること
通常、『期日前に支払いに応じない場合、法的措置を取る』といった
今までに比べると厳しい内容が記載されているケースが多いです。
合わせて、このまま支払いがなされないと『期限の利益の喪失』になるという
記載がされているのが一般的です。
※期限の利益の喪失とは、当初契約した期間内で分割返済する権利を失い、
残債額や滞納額、遅延損害金等を一括返済を求められること
④期限の利益の喪失、保証会社による一括返済(5～7ヶ月)
金融機関によりますが、通常滞納してから半年(6ヶ月)程度経過すると、
「期限の利益喪失」を告げる通知が届きます。
これ以降は、保証会社またはローンを借りた金融機関に住宅ローンの残額を一括で
返済しなければなりません。
通常は住宅ローン契約時に保証会社を利用しているので
保証会社が借り入れをした金融機関に、一括で返済します。
その後は、保証会社から代わりに住宅ローン残債を支払ったという
『代位弁済通知』が届きます。
これにより債権者（返済相手）が銀行から保証会社に変わり、
その後は保証会社から返済の請求が来ることになります。
「期限の利益喪失」を告げる通知が届きます。
これ以降は、保証会社またはローンを借りた金融機関に住宅ローンの残額を一括で
返済しなければなりません。
通常は住宅ローン契約時に保証会社を利用しているので
保証会社が借り入れをした金融機関に、一括で返済します。
その後は、保証会社から代わりに住宅ローン残債を支払ったという
『代位弁済通知』が届きます。
これにより債権者（返済相手）が銀行から保証会社に変わり、
その後は保証会社から返済の請求が来ることになります。
⑤競売の申し立て(6ヶ月～)
上記④まで進行してしまい、保証会社に支払いができなければ、
早ければ半年程度で保証会社は裁判所へ「競売の申し立て」を行います。
この申し立てが裁判所に認められると、対象の不動産が差し押さえられます。
差し押さえがされてもすぐに退去させられるわけではありませんが、
差し押さえられた不動産の売却は自由にはできず、債権者によって制限されます
早ければ半年程度で保証会社は裁判所へ「競売の申し立て」を行います。
この申し立てが裁判所に認められると、対象の不動産が差し押さえられます。
差し押さえがされてもすぐに退去させられるわけではありませんが、
差し押さえられた不動産の売却は自由にはできず、債権者によって制限されます
⑥競売開始～落札(7ヶ月～)
競売の申し立てから、問題なければ数週間で競売開始が決定されます。
競売が開始されると債務者に「競売開始決定通知」が届き、
これにより裁判所が競売手続きを開始したことが通知されます。
競売開始決定通知は、競売が開始となる日時を知らせる通知であり、
競売を拒否することはできません。
その後裁判所より「現況調査通知」が届き、現況調査が実施されます。
「現況調査」とは、裁判所の執行官と不動産鑑定士による物件の調査で、
居住中であっても実施され、拒否はできません。
鍵をかけていても、鍵の業者により開錠され、室内の写真を撮られたり
執行官から物件の状況(故障の個所、誰が住んでいるのか？）等も聞かれます。
現況調査が終わると「入札期間の通知」がされ、約1週間～1か月ほどで競売物件は
一般公開され、入札期間の通知書に記載された期間に沿って入札が開始されます。
入札で最高金額で落札し、裁判所からの許可が降りた買主（落札者）は
裁判所へ代金を納付し、裁判所が売主から買主への競売物件の
所有権移転と、抵当権抹消の登記手続きを行なえば競売手続き完了です。
これまでに退去が終わっていない場合は、落札者との退去交渉になりますが
速やかに退去を求められ、引越費用等は支払ってもらえないケースがほとんどです。
交渉が決裂すれば、落札者(新所有者)は引渡命令を裁判所に申請、
その後強制執行で強制退去になります。
競売が開始されると債務者に「競売開始決定通知」が届き、
これにより裁判所が競売手続きを開始したことが通知されます。
競売開始決定通知は、競売が開始となる日時を知らせる通知であり、
競売を拒否することはできません。
その後裁判所より「現況調査通知」が届き、現況調査が実施されます。
「現況調査」とは、裁判所の執行官と不動産鑑定士による物件の調査で、
居住中であっても実施され、拒否はできません。
鍵をかけていても、鍵の業者により開錠され、室内の写真を撮られたり
執行官から物件の状況(故障の個所、誰が住んでいるのか？）等も聞かれます。
現況調査が終わると「入札期間の通知」がされ、約1週間～1か月ほどで競売物件は
一般公開され、入札期間の通知書に記載された期間に沿って入札が開始されます。
入札で最高金額で落札し、裁判所からの許可が降りた買主（落札者）は
裁判所へ代金を納付し、裁判所が売主から買主への競売物件の
所有権移転と、抵当権抹消の登記手続きを行なえば競売手続き完了です。
これまでに退去が終わっていない場合は、落札者との退去交渉になりますが
速やかに退去を求められ、引越費用等は支払ってもらえないケースがほとんどです。
交渉が決裂すれば、落札者(新所有者)は引渡命令を裁判所に申請、
その後強制執行で強制退去になります。
⑦競売になる前にできること、まとめ
ここまでお読みいただきありがとうございました
記載されたように、住宅ローンに滞納し連絡せずに無視を続けると
最終的には競売にかけられ、引っ越し費用等も出ず、強制退去という
最悪の事態になってしまいます。
※強制執行に係る費用や、荷物の保管費等の経費も落札者から請求される場合もあり
このように最悪の事態を避けるためには、以下が重要です。
①早期に金融機関に連絡・相談する
☟
住宅ローン支払いが難しいと感じた場合は、
なるべく早急に借りている金融機関に相談しましょう。
早く相談することで、金融機関から返済計画の見直しの提案されたり、
期間の変更、当面利息だけの支払いに応じてもらうケースもあります。
連絡や支払請求を無視した後だと、金融機関からの信用が落ちているので
相談しても応じていただけない可能性が高いです。
②売却して一括返済する
☟
住宅ローンの残債によりますが、住宅ローンの支払いがきついようであれば
滞納が始まるまでに、売却して一括返済を検討された方が良いです。
例えば、3000万円くらいで売れそうな場合で売却金額や
マイナス分を充当可能な場合は、早めに不動産仲介業者に相談、依頼して
住宅ローンを一括返済し、支払いの無料の無い賃貸に住み替える
実家に戻り生活を立て直す等の対応をされるのをお勧めします。
③任意売却を依頼する
☟
売却価格が住宅ローン残債を下回る場合、マイナス分を充当しないと
原則、所有不動産の売却はできません。
このような場合で、金融機関と協議、相談して売却代金で残債を一括返済は
出来ないが、金融機関や他の債務者に抵当権の解除を承認してもらい
売却を完了させる売却方法です。
(例)ローン残債2500万円 売却金額2000万円の場合、
通常マイナス500万円分は充当しないと売却不可だが、
債務者(金融機関・保証会社)に2000万円で売却を許可してもらう
※任意売却については、次のブログで詳しく説明したいと思います。
数日中にＵＰする予定ですので、興味ある方は是非ご覧ください
とにかく、住宅ローンの支払いがきついと感じたら、
実際に滞納してしまう前に、早めに借り入れ金融機関や不動産業者に
相談することをおすすめします。
弊社も債務弁済による売却や任意売却、競売の入札～落札業務の経験が
豊富なスタッフが在籍していますので、経験を生かして
最善の提案をいたしますので、是非早めに相談、連絡下さい
記載されたように、住宅ローンに滞納し連絡せずに無視を続けると
最終的には競売にかけられ、引っ越し費用等も出ず、強制退去という
最悪の事態になってしまいます。
※強制執行に係る費用や、荷物の保管費等の経費も落札者から請求される場合もあり
このように最悪の事態を避けるためには、以下が重要です。
①早期に金融機関に連絡・相談する
☟
住宅ローン支払いが難しいと感じた場合は、
なるべく早急に借りている金融機関に相談しましょう。
早く相談することで、金融機関から返済計画の見直しの提案されたり、
期間の変更、当面利息だけの支払いに応じてもらうケースもあります。
連絡や支払請求を無視した後だと、金融機関からの信用が落ちているので
相談しても応じていただけない可能性が高いです。
②売却して一括返済する
☟
住宅ローンの残債によりますが、住宅ローンの支払いがきついようであれば
滞納が始まるまでに、売却して一括返済を検討された方が良いです。
例えば、3000万円くらいで売れそうな場合で売却金額や
マイナス分を充当可能な場合は、早めに不動産仲介業者に相談、依頼して
住宅ローンを一括返済し、支払いの無料の無い賃貸に住み替える
実家に戻り生活を立て直す等の対応をされるのをお勧めします。
③任意売却を依頼する
☟
売却価格が住宅ローン残債を下回る場合、マイナス分を充当しないと
原則、所有不動産の売却はできません。
このような場合で、金融機関と協議、相談して売却代金で残債を一括返済は
出来ないが、金融機関や他の債務者に抵当権の解除を承認してもらい
売却を完了させる売却方法です。
(例)ローン残債2500万円 売却金額2000万円の場合、
通常マイナス500万円分は充当しないと売却不可だが、
債務者(金融機関・保証会社)に2000万円で売却を許可してもらう
※任意売却については、次のブログで詳しく説明したいと思います。
数日中にＵＰする予定ですので、興味ある方は是非ご覧ください
とにかく、住宅ローンの支払いがきついと感じたら、
実際に滞納してしまう前に、早めに借り入れ金融機関や不動産業者に
相談することをおすすめします。
弊社も債務弁済による売却や任意売却、競売の入札～落札業務の経験が
豊富なスタッフが在籍していますので、経験を生かして
最善の提案をいたしますので、是非早めに相談、連絡下さい