自宅を購入する際に、多くの方が利用する住宅ローン
気に入った物件が見つかり、購入に住宅ローンの利用をされる場合は
まず住宅ローンの事前審査や本審査に承認を得る必要があります。
住宅ローンが借りれないと、いくら物件を気に入っても
購入に進むことができません。今回は、住宅ローンの審査に
通らない理由をまとめたいと思います。
①年収(所得)が少ない
基本的に住宅ローンの審査は、借入人の収入、年齢、勤務先、勤続年数、勤務形態、
購入物件の担保価値他の借り入れの有無等を総合して判断しますが
まず第一に年収に対して、返済額の比率が審査する金融機関の規定で
無理が無いかを見られます。
年収に対して、借入希望額が大きすぎる場合は否決されたり、
減額されることがあります。その場合は自己資金を増やし、借入希望額を減らす
借入年数を長くする等する必要があります。
また個人事業主の方や、自営業の方だと節税等で個人の所得を抑えて申告している場合
あくまで所得金額で審査されるますので、申告所得が低いと
取引のある金融機関以外では審査の土俵に乗らないケースが多いです。
購入物件の担保価値他の借り入れの有無等を総合して判断しますが
まず第一に年収に対して、返済額の比率が審査する金融機関の規定で
無理が無いかを見られます。
年収に対して、借入希望額が大きすぎる場合は否決されたり、
減額されることがあります。その場合は自己資金を増やし、借入希望額を減らす
借入年数を長くする等する必要があります。
また個人事業主の方や、自営業の方だと節税等で個人の所得を抑えて申告している場合
あくまで所得金額で審査されるますので、申告所得が低いと
取引のある金融機関以外では審査の土俵に乗らないケースが多いです。
②他に借り入れがある
例えば車のローンを返済中、カードのキャッシングがある
奨学金の返済がある等、現在他で借り入れがある場合は
審査開始時に残高や毎月の返済額、借入期間等がわかる明細等を
提出する必要があり、その返済も含めて返済比率を見られます。
借入希望に対して年収が高い、自己資金が多い、他の借り入れ残債が少ない
ようなケースを除いては他の借り入れがあると審査に通りにくいです。
また、住宅ローンの融資条件としてローンの契約までに、
他の借り入れを完済する条件等が付されるケースもあります。
自己資金で繰上返済ができるものは、事前に繰り上げ返済をして
他の借り入れが無い状態の方が住宅ローンの審査は通りやすくなります。
奨学金の返済がある等、現在他で借り入れがある場合は
審査開始時に残高や毎月の返済額、借入期間等がわかる明細等を
提出する必要があり、その返済も含めて返済比率を見られます。
借入希望に対して年収が高い、自己資金が多い、他の借り入れ残債が少ない
ようなケースを除いては他の借り入れがあると審査に通りにくいです。
また、住宅ローンの融資条件としてローンの契約までに、
他の借り入れを完済する条件等が付されるケースもあります。
自己資金で繰上返済ができるものは、事前に繰り上げ返済をして
他の借り入れが無い状態の方が住宅ローンの審査は通りやすくなります。
③勤続年数が短い
会社員の方であれば、転職したばかりの場合は住宅ローンの借り入れをすることは
原則難しくなります。金融機関にもよりますが、最低でも半年～1年くらいの
勤続年数が無いと難しい金融機関が多いです。
ただし、同業で大企業へのステップアップで年収が増加している等
明らかにステップアップの場合だと可能なケースもあるので
一度相談してみるのが良いかと思います。
個人事業主の方だと、通常の金融機関だと3年間は事業開始から経過していないと
借り入れが難しいケースが多いです。
フラット35だと、直近の申告所得で審査が可能なケースもあります。
原則難しくなります。金融機関にもよりますが、最低でも半年～1年くらいの
勤続年数が無いと難しい金融機関が多いです。
ただし、同業で大企業へのステップアップで年収が増加している等
明らかにステップアップの場合だと可能なケースもあるので
一度相談してみるのが良いかと思います。
個人事業主の方だと、通常の金融機関だと3年間は事業開始から経過していないと
借り入れが難しいケースが多いです。
フラット35だと、直近の申告所得で審査が可能なケースもあります。
④年齢が高い、健康面で問題がある
金融機関によりますが、多くの金融機関は70才か80才を
住宅ローンの完済年数に設定していることが多いです。
よって年齢が高くなるほど、借入可能な年数が少なくなります。
また、通常の金融機関は債務者(借入人)が返済の途中で亡くなった場合に、
生命保険で金融機関に残債務を完済する団体信用生命保険(団信)への
加入が必須となり、現在・過去に病歴はないか？健康診断で指摘された箇所はないか？等
借り入れ前に申告が必要となり、該当があると団信に加入できない場合もあります。
団信への加入が無理だと、原則住宅ローンは借りれません。
(フラット35等 団信なしの融資も一部あり）
住宅ローンの完済年数に設定していることが多いです。
よって年齢が高くなるほど、借入可能な年数が少なくなります。
また、通常の金融機関は債務者(借入人)が返済の途中で亡くなった場合に、
生命保険で金融機関に残債務を完済する団体信用生命保険(団信)への
加入が必須となり、現在・過去に病歴はないか？健康診断で指摘された箇所はないか？等
借り入れ前に申告が必要となり、該当があると団信に加入できない場合もあります。
団信への加入が無理だと、原則住宅ローンは借りれません。
(フラット35等 団信なしの融資も一部あり）
⑤個人信用情報機関に滞納歴等がある
住宅ローンの審査をする場合、金融機関・保証会社は
個人信用情報機関に申込人の個人信用情報の照会をします。
個人信用情報機関とは、過去に借り入れの滞納や現在の借り入れ状況等が
登録されており、過去に借入や家賃等の滞納がある
または申告していない現在進行形の返済がある等がわかります。
いわゆる一般的にブラックリストと言われるものです。
個人信用情報機関に滞納歴等があると、原則審査は通りません。
一般的に個人信用情報機関から滞納歴等が消えるのは、5年～と言われています。
1、2回程度の家賃等の支払い遅れ等では登録されませんが、
家賃を毎回遅れて保証会社に支払っていた、携帯の分割払いを複数回遅延した等
結果的に支払っていても、登録されるケースもあるので注意が必要です。
また、現在進行形の借り入れの有無を申し込み時になしで申告して
照会の結果判明すると、金融機関の心象も悪くなるので正確に申告する必要があります。
個人信用情報機関に申込人の個人信用情報の照会をします。
個人信用情報機関とは、過去に借り入れの滞納や現在の借り入れ状況等が
登録されており、過去に借入や家賃等の滞納がある
または申告していない現在進行形の返済がある等がわかります。
いわゆる一般的にブラックリストと言われるものです。
個人信用情報機関に滞納歴等があると、原則審査は通りません。
一般的に個人信用情報機関から滞納歴等が消えるのは、5年～と言われています。
1、2回程度の家賃等の支払い遅れ等では登録されませんが、
家賃を毎回遅れて保証会社に支払っていた、携帯の分割払いを複数回遅延した等
結果的に支払っていても、登録されるケースもあるので注意が必要です。
また、現在進行形の借り入れの有無を申し込み時になしで申告して
照会の結果判明すると、金融機関の心象も悪くなるので正確に申告する必要があります。
⑥購入希望物件の担保評価が低い
申込人の収入等に問題が無いケースでも、金融機関は借り入れした物件に対して
抵当権を設定して、万が一返済が滞った場合は強制売却して資金回収をするため
融資物件の担保評価も関係してきます。
築年数、立地、面積等で担保価値が低いとみられた場合は
住宅ローンの融資が難しいと判断される場合もあります。
金融機関によって担保価値の見方や築年数の規定等は異なるので、
この理由により難しい場合は、申込の金融機関を変えることで
借入が可能になるケースもあります。
抵当権を設定して、万が一返済が滞った場合は強制売却して資金回収をするため
融資物件の担保評価も関係してきます。
築年数、立地、面積等で担保価値が低いとみられた場合は
住宅ローンの融資が難しいと判断される場合もあります。
金融機関によって担保価値の見方や築年数の規定等は異なるので、
この理由により難しい場合は、申込の金融機関を変えることで
借入が可能になるケースもあります。
⑦勤務先に問題がある
このケースは少ないかと思いますが、会社員の方で
収入や勤続年数、購入物件に問題が無い場合でも
稀に勤務先に対して金融機関の評価が悪い場合、否決されるケースもあります。
勤務先と申込みした金融機関と融資等の取引があり、返済が滞っている
他の金融機関との間で滞納等の状況を把握している等で
倒産や事業縮小の可能性が高いとみられている場合は、
申込人や物件の問題ではなく否決されるケースも稀にあります。
収入や勤続年数、購入物件に問題が無い場合でも
稀に勤務先に対して金融機関の評価が悪い場合、否決されるケースもあります。
勤務先と申込みした金融機関と融資等の取引があり、返済が滞っている
他の金融機関との間で滞納等の状況を把握している等で
倒産や事業縮小の可能性が高いとみられている場合は、
申込人や物件の問題ではなく否決されるケースも稀にあります。
⑧事前審査に必要な書類は？
事前審査に必要な書類は金融機関により異なりますが、
一般的には下記書類が必要です。
【会社員の方】
・直近の源泉徴収票、または住民税決定通知書
・既存借り入れがある場合は明細等
・運転免許証等身分証明書の写し
・健康保険証の写し
・購入検討物件の資料
※転職歴がある場合、別途職歴書が必要な場合あり
【個人事業主の方】
・過去3期分の確定申告書
・既存借り入れがあれば明細等
・運転免許証等の身分証明書の写し
・健康保険証の写し
必要書類は金融機関や借入人の状況等により変わりますが、
主に必要なものは上記になります。
会社経営者の方や身内の会社にお勤めの方だと、
決算報告書等の提出を求められる場合があります。
取引のある金融機関に相談されるのが通常です。
一般的には下記書類が必要です。
【会社員の方】
・直近の源泉徴収票、または住民税決定通知書
・既存借り入れがある場合は明細等
・運転免許証等身分証明書の写し
・健康保険証の写し
・購入検討物件の資料
※転職歴がある場合、別途職歴書が必要な場合あり
【個人事業主の方】
・過去3期分の確定申告書
・既存借り入れがあれば明細等
・運転免許証等の身分証明書の写し
・健康保険証の写し
必要書類は金融機関や借入人の状況等により変わりますが、
主に必要なものは上記になります。
会社経営者の方や身内の会社にお勤めの方だと、
決算報告書等の提出を求められる場合があります。
取引のある金融機関に相談されるのが通常です。