今回のブログは、こんな方に特に読んでいただきたい内容になります。
■現在所有不動産を実際に不動産業者に販売を依頼しているが、中々売れない
■過去に売却依頼したが、売れなかったので中止にした
■売却を検討中で、不動産業者に査定、相談を検討している
私も過去に多くの不動産売買の取引を経験する中で、
以前他社で販売していて、半年以上売れ残っていた物件の売却依頼をいただき
数週間～1ヶ月以内で成約に至ったケースが何件もありました。
もちろん、山林やリゾート物件、建築不可の市街化調整区域等
現実的に売却が難しい不動産もあります。
ただ、一般的な市街化区域で不動産の売買に流通が日常的に行われている地域で
売却活動をする上で、売れ残ってしまうケースで多いパターンを
私の経験や実際のケースをもとに紹介させていただくと共に、
そのように対応するべきかについて今回は書かせていただきます。
①単純に相場と売出金額が乖離している
一般的に不動産の売却を検討される場合、不動産業者に査定を依頼されます。
買取の場合は、いくらですぐに購入するか？という金額提示になりますので
その金額及び条件で売主様が納得するか？という判断になります。
仲介での売却の場合は、近隣や同じ学校区内の類似物件の現在の販売事例
過去の成約事例、市況等をもとに成約予想価格を査定します。
仲介の査定金額はあくまで成約予想金額となる為、
・売却依頼を欲しい不動産業者が、高めに価格算出をする
・売主様が売却を急いでいない等の理由や、ローンの残債等の関係で
査定価格や近隣相場よりも高めの金額で販売活動をしている
といったケースは、中々成約に至らないケースが多いです。
また良くあるのが、査定時、販売開始時の査定金額はあくまでその時点の
近隣販売事例や成約事例、市況をもとにしたものであり、
例えば近隣に安めの類似の販売物件が多く出てきた、安い成約事例が相次いだ等で
成約予想の価格が下がることも多々あります。
もちろん逆のパターンもあり、査定、販売時は休めの販売物件が近隣に複数あったが
数ヶ月後、近隣に類似のライバルとなるような販売物件が少なくなり
急に反響が増え、好条件で成約に至るようなケースもあります。
よって、成約予想価格は特に近隣に自分の販売物件と比較されるような
物件の数、価格により変動していくということを意識し
その情報入手が早く、それらをきちんと報告してくれ、
定期的の販売状況の報告や、場合によっては販売価格の見直しを
提案してくれるような業者に依頼されることをお勧めします。
情報提供や、状況報告が少なく ただ『金額が高いので売れない』といって、
強引に買取で安い条件をごり押ししたり、金額を下げる話しかしない
不動産業者には注意が必要ですね。
買取の場合は、いくらですぐに購入するか？という金額提示になりますので
その金額及び条件で売主様が納得するか？という判断になります。
仲介での売却の場合は、近隣や同じ学校区内の類似物件の現在の販売事例
過去の成約事例、市況等をもとに成約予想価格を査定します。
仲介の査定金額はあくまで成約予想金額となる為、
・売却依頼を欲しい不動産業者が、高めに価格算出をする
・売主様が売却を急いでいない等の理由や、ローンの残債等の関係で
査定価格や近隣相場よりも高めの金額で販売活動をしている
といったケースは、中々成約に至らないケースが多いです。
また良くあるのが、査定時、販売開始時の査定金額はあくまでその時点の
近隣販売事例や成約事例、市況をもとにしたものであり、
例えば近隣に安めの類似の販売物件が多く出てきた、安い成約事例が相次いだ等で
成約予想の価格が下がることも多々あります。
もちろん逆のパターンもあり、査定、販売時は休めの販売物件が近隣に複数あったが
数ヶ月後、近隣に類似のライバルとなるような販売物件が少なくなり
急に反響が増え、好条件で成約に至るようなケースもあります。
よって、成約予想価格は特に近隣に自分の販売物件と比較されるような
物件の数、価格により変動していくということを意識し
その情報入手が早く、それらをきちんと報告してくれ、
定期的の販売状況の報告や、場合によっては販売価格の見直しを
提案してくれるような業者に依頼されることをお勧めします。
情報提供や、状況報告が少なく ただ『金額が高いので売れない』といって、
強引に買取で安い条件をごり押ししたり、金額を下げる話しかしない
不動産業者には注意が必要ですね。
②まともに販売活動を行っていない
通常、仲介で売却依頼いただいた不動産は売主様が特に広告してほしくない
情報をオープンにして欲しくないというケースを除いては
ネットやポータルサイト、新聞折込、ポスティング等の広告活動や
全国の不動産業者が閲覧可能なレインズという不動産業者のネットワークへの
掲載等、情報を幅広く公開し買主を探していきます。
ただたまに、売却依頼（媒介契約）を受け、特に広告活動の禁止依頼が
ないにも関わらず、広告媒体や不動産業者のネットワークへの掲載等
積極的に広告、情報公開を行わっていない（例えば自店舗にの来店客への紹介のみ等）
ケースが見受けられます。
その場合、販売金額は適正又は割安にも関わらず長期間売れないケースもあります。
私も実際、以前に何件か売却相談をいただいて話をよく聞くと
半年～1年前から販売していると聞いたが、販売情報まったく公開されていない
又は自社ＨＰのみ掲載している等で全く知らなかったケースがありました。
うち何件かは、ＳＵＵＵＭＯやアットホームといった一般の購入希望の
お客様が良く見るポータルサイトへの掲載や、近隣へのポスティング広告、
不動産購入相談をいただいていた既存客への紹介ですぐに決まったこともありました。
一番早いものだと、中古マンションで同じ販売金額で依頼をいただいて
2日後には案内が入り、1週間後には契約が決まったケースもあります。
販売を依頼（媒介契約締結）後は、不動産業者に任せきりではなく
きちんと広告・紹介活動を行っているか？売主様でも確認して下さい。
定期的な販売状況報告や、反響状況の連絡が全くないような場合は
要注意です。
情報をオープンにして欲しくないというケースを除いては
ネットやポータルサイト、新聞折込、ポスティング等の広告活動や
全国の不動産業者が閲覧可能なレインズという不動産業者のネットワークへの
掲載等、情報を幅広く公開し買主を探していきます。
ただたまに、売却依頼（媒介契約）を受け、特に広告活動の禁止依頼が
ないにも関わらず、広告媒体や不動産業者のネットワークへの掲載等
積極的に広告、情報公開を行わっていない（例えば自店舗にの来店客への紹介のみ等）
ケースが見受けられます。
その場合、販売金額は適正又は割安にも関わらず長期間売れないケースもあります。
私も実際、以前に何件か売却相談をいただいて話をよく聞くと
半年～1年前から販売していると聞いたが、販売情報まったく公開されていない
又は自社ＨＰのみ掲載している等で全く知らなかったケースがありました。
うち何件かは、ＳＵＵＵＭＯやアットホームといった一般の購入希望の
お客様が良く見るポータルサイトへの掲載や、近隣へのポスティング広告、
不動産購入相談をいただいていた既存客への紹介ですぐに決まったこともありました。
一番早いものだと、中古マンションで同じ販売金額で依頼をいただいて
2日後には案内が入り、1週間後には契約が決まったケースもあります。
販売を依頼（媒介契約締結）後は、不動産業者に任せきりではなく
きちんと広告・紹介活動を行っているか？売主様でも確認して下さい。
定期的な販売状況報告や、反響状況の連絡が全くないような場合は
要注意です。
③紹介先、広告媒体、販売方法が適正でない
不動産はマンション、戸建、土地、収益物件といった種目や
立地、価格帯、エリア、面積、築年数等といった条件により
買主は個人か？法人か？どちらの可能性が高いのか？
購入層は近隣の人が多いようなエリアなのか？
都心の人気エリアで幅広いエリアから集客できるエリアなのか？等を考慮して
適正な広告媒体への掲載や、紹介活動を行う必要があります。
価格交渉なしや、少額の価格交渉で決まったようなケースも多く
成約に至らなかった原因は、販売価格というわけではなく
【例①】
例えば、個人の方の成約事例が3,000万円くらいまでのエリアで
1億円以上の土地の売却依頼を受けた場合に、個人向けに広告活動や
ポスティングをしても成約の可能性は低く、資金力のある法人への紹介を
中心に行う必要があります。
【例②】
郊外の大規模な、最寄駅から離れた大規模団地の住宅街。
価格帯は2000万円台で個人の方が、居住用として購入しやすい物件
エリア特性としては、その団地内の賃貸住宅に住んで居る方や
実家がその団地内で縁のある方が多いエリア。
この場合は、広域への広告活動よりは近隣、隣接エリアを中心に
折込広告やポスティング広告、現地への売物件看板への設置が効果的です。
実際に販売物件からは離れた空家の中古戸建を、大手不動産業者に売却依頼したが
1年以上売れ残った物件の販売依頼をいただいて、現地に売物件の看板が設置しておらず
自分で看板を設置したら、何と隣の人から反響がありすぐ決まったケースがありました。
大手不動産業者は、ポータルサイトへの掲載はしていましたが
看板設置や近隣への広告は行っておらず、隣地の買主様は売りに出ていること自体を
知りませんでした。ご子息がリフォームして隣に住まれるとのことでした。
他にも半年以上売れ残った中古マンションの販売依頼をいただいて、
同じ学区内の賃貸物件にポスティング広告を行ったら
すぐに反響があり、成約になったケースもありました。
金額交渉はなしや、少額で成約に至ったケースも多々ありました。
その場合は成約に至らなかった原因としては、販売価格ではなく
広告媒体、紹介先といった販売方法だったと考えられます。
立地、価格帯、エリア、面積、築年数等といった条件により
買主は個人か？法人か？どちらの可能性が高いのか？
購入層は近隣の人が多いようなエリアなのか？
都心の人気エリアで幅広いエリアから集客できるエリアなのか？等を考慮して
適正な広告媒体への掲載や、紹介活動を行う必要があります。
価格交渉なしや、少額の価格交渉で決まったようなケースも多く
成約に至らなかった原因は、販売価格というわけではなく
【例①】
例えば、個人の方の成約事例が3,000万円くらいまでのエリアで
1億円以上の土地の売却依頼を受けた場合に、個人向けに広告活動や
ポスティングをしても成約の可能性は低く、資金力のある法人への紹介を
中心に行う必要があります。
【例②】
郊外の大規模な、最寄駅から離れた大規模団地の住宅街。
価格帯は2000万円台で個人の方が、居住用として購入しやすい物件
エリア特性としては、その団地内の賃貸住宅に住んで居る方や
実家がその団地内で縁のある方が多いエリア。
この場合は、広域への広告活動よりは近隣、隣接エリアを中心に
折込広告やポスティング広告、現地への売物件看板への設置が効果的です。
実際に販売物件からは離れた空家の中古戸建を、大手不動産業者に売却依頼したが
1年以上売れ残った物件の販売依頼をいただいて、現地に売物件の看板が設置しておらず
自分で看板を設置したら、何と隣の人から反響がありすぐ決まったケースがありました。
大手不動産業者は、ポータルサイトへの掲載はしていましたが
看板設置や近隣への広告は行っておらず、隣地の買主様は売りに出ていること自体を
知りませんでした。ご子息がリフォームして隣に住まれるとのことでした。
他にも半年以上売れ残った中古マンションの販売依頼をいただいて、
同じ学区内の賃貸物件にポスティング広告を行ったら
すぐに反響があり、成約になったケースもありました。
金額交渉はなしや、少額で成約に至ったケースも多々ありました。
その場合は成約に至らなかった原因としては、販売価格ではなく
広告媒体、紹介先といった販売方法だったと考えられます。
④まとめ
ここまでお読みいただき誠にありがとうございました。
不動産の売却は、売却の依頼先や担当者により
金額をはじめとして条件や成約時期が大きく変わるケースが多々あります。
これから売却を検討される方はもちろんですが、
・現在すでに販売しているが成約に至らず、販売価格や活動が適正か不安がある・・・・
・他社で査定済だが、妥当かどうか比較検討したい
・もうすぐ媒介契約から3ヶ月経過する、依頼先に不満があるので
依頼先を切り替えたい、または他社にも重ねて依頼したい方等
も是非弊社に相談下さい。
査定金額や、販売方法が適正かどうか？セカンドオピニオン的な相談も重要です。
成約実績・経験豊富な担当者が、お得な仲介手数料でサポートを約束します。
査定、相談は無料 秘密絶対厳守で承ります♪
電話、訪問、メール、ＬＩＮＥ、Instagram・Twitter お好な連絡手段で連絡ください。
電話、訪問なしの簡易査定や、相談も随時可能です。
不動産の売却は、売却の依頼先や担当者により
金額をはじめとして条件や成約時期が大きく変わるケースが多々あります。
これから売却を検討される方はもちろんですが、
・現在すでに販売しているが成約に至らず、販売価格や活動が適正か不安がある・・・・
・他社で査定済だが、妥当かどうか比較検討したい
・もうすぐ媒介契約から3ヶ月経過する、依頼先に不満があるので
依頼先を切り替えたい、または他社にも重ねて依頼したい方等
も是非弊社に相談下さい。
査定金額や、販売方法が適正かどうか？セカンドオピニオン的な相談も重要です。
成約実績・経験豊富な担当者が、お得な仲介手数料でサポートを約束します。
査定、相談は無料 秘密絶対厳守で承ります♪
電話、訪問、メール、ＬＩＮＥ、Instagram・Twitter お好な連絡手段で連絡ください。
電話、訪問なしの簡易査定や、相談も随時可能です。