まず原則として、個人が不動産を売却した場合に税金がかかるケースは
売却により利益（譲渡益）が発生した場合となります。

発生した譲渡益に対して、住民税及び所得税がかかります。

この課税対象となる利益のことを、税法上『譲渡所得（金額）』と呼んでいます。

不動産を売却した時に税金がかかるかを確認する第1歩は
この譲渡所得の有無の確認となります。

売却により損失が発生したり、軽減の特例措置等により
譲渡所得が発生しない場合は、税金の支払い・負担は発生しませんが
翌年度の確定申告時に申告する必要があります。

譲渡所得金額は、譲渡による収入金額から、その不動産を取得した時の金額や、
取得に要した費用（取得費）及び、譲渡に要した費用（譲渡費）を差し引いて計算します。

※相続、契約書類や領収書の紛失等で取得の金額が不明な場合
　譲渡価格の5％を取得費として計算します。

さらに特別控除の適用があるケースはその控除額を差し引きして
求めたものが、税金計算の基礎となる「課税譲渡所得金額」といわれるものになります。

【例】
3000万円で購入した中古マンションが10年後、4000万円で売れたケース
※建物減価償却後の金額が2000万円のケース

①譲渡価格⇒4000万円

②取得費
購入価格⇒2000万柄（減価償却後）
登記費用⇒30万円（購入時の登記費用）
仲介手数料⇒100万円（購入時）
その他融資費用等の諸経費⇒50万円

③譲渡費用
登記費用⇒5万円（売却時）
仲介手数料⇒130万円（売却時）
印紙代等諸経費⇒10万円（売却時）

①4000万円－②2180万円－③145万円＝1675万円

このケースだと1675万円が譲渡所得になり、この金額に対し、税金がかかります。
税率は所有期間により異なります。税率については次のチャプターにまとめます。

不動産売却時の税金の税率は、所有期間により2パターンに分かれます。

①短期譲渡所得の場合
土地建物を譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年未満の場合

税率39％（所得税30％、住民税9％）になります。

②長期譲渡所得の場合
土地建物を譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超える場合

税率20％（所得税15％、住民税5％）になります。

※所有期間は上記記載にあるように、単純に売却等で譲渡して日から
　計算するのではなく、売却した年の1月1日時点での経過年数で判断されます

※平成25年より上記税率に加え、復興特別所得税として短期・長期ともに
　別途2.1％の税率が別途かかります。

ここまで閲覧いただき誠にありがとうございました。

詳細な金額の計算等は税理士へ相談や、税務署に相談されることをお勧めしますが
税金がかかりそうかどうか？やおおよその金額の把握は可能かと思います。

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不動産を売却した時の軽減の特例措置についてのまとめブログも
近日中にアップする予定です。よろしければまた見てください

※掲載の税率や計算方法等は、法律改正等により
　将来変わる可能性がありますので、都度税務署により確認ください