相続対策や、投資として収益不動産（区分マンション、アパート、一棟マンション等）の
購入を検討される個人の方に私の思う意するポイントについて、
本日は書かせていただきたいと思います。
自分が住むわけではないので、利回り重視で現地を見ずに購入して購入したり、
利回りや立地だけで判断し、後で後悔しないようは検討される際は、
是非以下のポイントをしっかりチェックして検討下さい。
①レントロールをしっかりチェックしましょう
一般的に収益不動産の購入を検討する際、物件資料に掲載されているのは
現在の年間収入、満室の場合の予想収入、現状利回り、満室予想利回りが記載されています。
レントロールとは一棟マンションやアパート等の不動産の賃借条件を一覧表にしたものです。
部屋の号室、現在の入居の可否、入居者氏名、契約開始日、退去日、家賃、滞納の有無等が
一覧表として記載したものを作成していることが一般的です。
物件資料上や口頭で聞いた条件で利回りが良くても、
滞納者がいたり、空室の長い部屋がある等の詳細なポイントが把握できます。
レントロールは作っていない、詳細を教えたくれないような場合は
注意した方が良いでしょう。
現在の年間収入、満室の場合の予想収入、現状利回り、満室予想利回りが記載されています。
レントロールとは一棟マンションやアパート等の不動産の賃借条件を一覧表にしたものです。
部屋の号室、現在の入居の可否、入居者氏名、契約開始日、退去日、家賃、滞納の有無等が
一覧表として記載したものを作成していることが一般的です。
物件資料上や口頭で聞いた条件で利回りが良くても、
滞納者がいたり、空室の長い部屋がある等の詳細なポイントが把握できます。
レントロールは作っていない、詳細を教えたくれないような場合は
注意した方が良いでしょう。
②できれば現地を確認しましょう。その際チェックポイントは？
収益不動産だと、自分が住むわけではないので実際に現地を見ずに
商談するケースも多々あります。
ただ資料上利回りが良い、立地が良く手も実際に現地を見ることをお勧めします。
遠方で難しい場合は、不動産会社の担当者とテレビ電話等で見せてもらう
googleのストリートビュー等で確認されることをお勧めします。
何故なら、物件の清掃等の管理状況や、共用部分の劣化状況
地理感の無いエリアの物件であれば、周囲の雰囲気等
実際に現地を見ないとわからないことは多々あります。
【チェックするポイント】
・物件の清掃はしっかりされているか
→管理がしっかりされている物件か？
・集合ポストが一杯だったり、共用設備等が壊れていたりしないか？
→いい加減な住人がいる→滞納の可能性が高い等の判断材料になります。
共用設備の修繕等がされていないと、購入後修繕費用の負担が多くかかる可能性が高い。
雨漏れや水漏れや、外壁の劣化具等を目視でしっかりチェックしましょう。
過去の修繕の有無や箇所の資料があれば、もらって確認しましょう。
・物件の周辺で建物の建築や解体がされていないか？
→南側に高い建築物が建ったり、嫌悪施設が建つと退去者が出たり、家賃相場が下がる可能性が高い等
資料で分からないことが、現地でわかるケースも多いです。
現地の案内を拒否したり、現地を見る人なんていないですよと言って
契約を急かしてくる不動産業者には注意した方が良いですね。
商談するケースも多々あります。
ただ資料上利回りが良い、立地が良く手も実際に現地を見ることをお勧めします。
遠方で難しい場合は、不動産会社の担当者とテレビ電話等で見せてもらう
googleのストリートビュー等で確認されることをお勧めします。
何故なら、物件の清掃等の管理状況や、共用部分の劣化状況
地理感の無いエリアの物件であれば、周囲の雰囲気等
実際に現地を見ないとわからないことは多々あります。
【チェックするポイント】
・物件の清掃はしっかりされているか
→管理がしっかりされている物件か？
・集合ポストが一杯だったり、共用設備等が壊れていたりしないか？
→いい加減な住人がいる→滞納の可能性が高い等の判断材料になります。
共用設備の修繕等がされていないと、購入後修繕費用の負担が多くかかる可能性が高い。
雨漏れや水漏れや、外壁の劣化具等を目視でしっかりチェックしましょう。
過去の修繕の有無や箇所の資料があれば、もらって確認しましょう。
・物件の周辺で建物の建築や解体がされていないか？
→南側に高い建築物が建ったり、嫌悪施設が建つと退去者が出たり、家賃相場が下がる可能性が高い等
資料で分からないことが、現地でわかるケースも多いです。
現地の案内を拒否したり、現地を見る人なんていないですよと言って
契約を急かしてくる不動産業者には注意した方が良いですね。
③滞納者の有無、家賃保証会社の加入の有無はしっかり確認しましょう。
レントロールの所でも書きましたが、家賃を滞納している人はいないか？については
しっかり確認しましょう。また家賃保証会社に入居者が加入しているかどうか？は確認して下さい。
現在、基本的に新規に入居者募集する時は入居者の家賃保証会社加入を条件にして
入居者が家賃を滞納した際は、家賃保証会社より貸主は代位弁済を受け、
長期滞納した場合は、保証会社が裁判をし退去まで代理することが一般的です。
入居者が家賃保証会社に加入していない場合、自分や管理会社で回収する必要がありますが、
お金が無い、払う意思のない方から強引に回収するのは難しいです。
仮に連帯保証人がついていても、連絡が取れなくなっていたり、亡くなっているケースもあります。
連絡がついても知らないと言って、支払いに応じないことも多々あります。
私自身も、過去に勤務した不動産会社が貸主でアパートやマンションを貸していて
滞納者の回収や、連帯保証人への連絡業務を行った経験もあります。
物件資料には滞納者の有無や、保証会社加入の有無は書かれていないケースが多いので
必ず具体的に商談に入る前、検討段階で確認して下さい。
しっかり確認しましょう。また家賃保証会社に入居者が加入しているかどうか？は確認して下さい。
現在、基本的に新規に入居者募集する時は入居者の家賃保証会社加入を条件にして
入居者が家賃を滞納した際は、家賃保証会社より貸主は代位弁済を受け、
長期滞納した場合は、保証会社が裁判をし退去まで代理することが一般的です。
入居者が家賃保証会社に加入していない場合、自分や管理会社で回収する必要がありますが、
お金が無い、払う意思のない方から強引に回収するのは難しいです。
仮に連帯保証人がついていても、連絡が取れなくなっていたり、亡くなっているケースもあります。
連絡がついても知らないと言って、支払いに応じないことも多々あります。
私自身も、過去に勤務した不動産会社が貸主でアパートやマンションを貸していて
滞納者の回収や、連帯保証人への連絡業務を行った経験もあります。
物件資料には滞納者の有無や、保証会社加入の有無は書かれていないケースが多いので
必ず具体的に商談に入る前、検討段階で確認して下さい。
④入居者との契約書類、管理会社との契約内容も確認しましょう。
入居者との契約書、管理会社が入っている場合は管理会社との管理委託契約書の写しももらって
契約内容に目を通して確認しましょう。
入居者との契約内容は一般的なものか？貸主に著しく不利なものではないか？
敷金の金額、退去時の償却の有無等も確認しておくと良いでしょう。
管理会社が入っていて、管理委託契約を現在の所有者が結んでいて管理を委託している場合は
管理の範囲や管理の費用、所有者が変わった場合はどうなるか？
管理委託の費用は、一般的に見て割高ではないか？確認しましょう。
また建築時の確認済み、検査済証の有無や、消防点検等の法定点検がしっかり
実施されているかについても確認する必要があります。
契約内容に目を通して確認しましょう。
入居者との契約内容は一般的なものか？貸主に著しく不利なものではないか？
敷金の金額、退去時の償却の有無等も確認しておくと良いでしょう。
管理会社が入っていて、管理委託契約を現在の所有者が結んでいて管理を委託している場合は
管理の範囲や管理の費用、所有者が変わった場合はどうなるか？
管理委託の費用は、一般的に見て割高ではないか？確認しましょう。
また建築時の確認済み、検査済証の有無や、消防点検等の法定点検がしっかり
実施されているかについても確認する必要があります。
⑤まとめ
ここまでお読みいただきありがとうございました。
資産としての収益物件の購入を検討される際の、参考にしていただければ幸いです。
今回のポイントは最低限確認するべきポイントと思います。
レントロールを出さない、現地の案内をしてくれない、滞納や修繕履歴等の詳細な内容を教えてくれないような
不動産業者の場合は、購入を見合わせた方が賢明ですね。
購入後、多額の修繕費用がかかる、滞納者が多く利回りが下がる等
思ったような収益にならず、最悪大きなマイナスになることもあります。
弊社では収益不動産の購入検討の方には、詳細な情報はもちろん提供しますし
売主側の不動産業者が非協力的な場合は、見送りを提案するケースもあります。
購入の仲介手数料も2％＋税とお得に設定しておりますので、
収益不動産の購入を検討の方は、是非弊社にお任せ下さい。
電話、メール、LINE,Twitter、Instagram お好きな手段でご希望条件をお聞かせください。
条件に合いそうな物件をお探しし、随時情報提供させていただきます。
また売却を検討の方も、是非お気軽に弊社に相談下さい。
資産としての収益物件の購入を検討される際の、参考にしていただければ幸いです。
今回のポイントは最低限確認するべきポイントと思います。
レントロールを出さない、現地の案内をしてくれない、滞納や修繕履歴等の詳細な内容を教えてくれないような
不動産業者の場合は、購入を見合わせた方が賢明ですね。
購入後、多額の修繕費用がかかる、滞納者が多く利回りが下がる等
思ったような収益にならず、最悪大きなマイナスになることもあります。
弊社では収益不動産の購入検討の方には、詳細な情報はもちろん提供しますし
売主側の不動産業者が非協力的な場合は、見送りを提案するケースもあります。
購入の仲介手数料も2％＋税とお得に設定しておりますので、
収益不動産の購入を検討の方は、是非弊社にお任せ下さい。
電話、メール、LINE,Twitter、Instagram お好きな手段でご希望条件をお聞かせください。
条件に合いそうな物件をお探しし、随時情報提供させていただきます。
また売却を検討の方も、是非お気軽に弊社に相談下さい。