既存不適格建築物とは、新築時は当時の法律や建築制限等を満たして建築されたが、
後から新規の法律や、建築の規制が追加されたことにより、
現在の法律や規制に照らし合わせると、基準を満たしていない建物の事です。

よって、建築当時は法律や制限・基準等を満たして建てられた合法な建築物です。

対して、違法建築物とは、そもそも建築時に法律や制限・基準を満たさずに建築された
違法な建築物になります。

既存不適格建築物は、著しく衛星上有害であると認められる場合を除いては
そのまま増築や用途変更をせずに利用することは可能です。

対して、違法建築物の場合は、特定行政庁により建築物の除去、移転、改築、増築、修繕、使用禁止等の
規定または違反を是正するための措置が取られるケースがあります。

　まず既存不適格建築物を購入する場合のデメリットとしては、
①原則、同規模の建物に建て替えることができません！

　まれに規制が緩和されているようなケースも0ではありませんが、
　既存不適格建築物になっている状況の多くは、建築の制限が厳格化された
　新規に新しい規制が加わった場合になりますので、建物を解体して新たな建物を建築する場合
　現在建っている建物より小さい建物になってしまう、形状にも制限がかかるケースが多いです。

②融資を受ける場合、金融機関の担保評価が低くなる傾向がある。
　購入にあたり金融機関から融資を受ける場合、既存不適格建築物は築年数の古い建築物が多いので
　元々、金融機関の担保評価が低いことが多いが、既存不適格建築物の場合だとさらに
　同様の建物が建てられない場合だと、さらに担保評価が低くなる傾向があります。
　もちろん築年数や既存不適格建築物について、金融機関によって対応や担保評価は異なりますので
　融資を希望する場合は、早めにまた複数の金融機関に相談する必要があります。

　売却する場合のデメリットは、購入の場合のデメリットに記載されたように
　通常の不動産より資産価値が低くみられる傾向があること及び、買主が融資希望の場合
　通常の不動産より融資が受けにくく、売却先が限られるケースがあります。

　特に旧耐震基準（1982年以前の建築物）の場合は、さらに担保価値が低くなり
　金融機関の融資がさらに厳しくなる傾向もあります。

上記ではネガティブなことばかり書いてしまいましたが、逆に既存不適格建築物でも
資産価値が高いケースも中にはあります。

代表的なのが、容積率が指定される前に建築された建物で駅すぐ近くや、人気のエリア等で
周辺が容積率の指定が厳しく、とても現在では建てられない規模の物件の場合です。

例えば人気エリアで、周辺は低・中層の建物ばかりだが、高層で床面積の広い建物が建っている等です。
当然不動産の価値は、築年数や既存不適格かどうかだけでなく立地、土地の面積、土地の形等
様々な要素により決まりますので、立地が良い、希少性が高い場合は既存不適格建築物でも
資産価値が周辺より高くなるようなケースもまれにあります。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

既存不適格建築物の場合でも、一概に価値が低くなるわけでは無く
立地や現在の使用状況、土地の面積等により資産価値は異なります。

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