近年社会問題として報道等でも取り上がられる空家問題。
特に相続した実家があるが、もう遠方に住んでいたり家族で住む自宅は購入済み等で
使用予定が無い空家をとりあえずそのままにしている方も多いと思います。
取り敢えず固定資産税もそんなに高くないし、荷物も残っているし・・・等々
そのまま放置しておくと様々なデメリットがあります。
また被相続人が一人で住んでいた戸建で、条件を満たせば
相続日から起算して3年を経過する日の12月31日までに売却した場合、
譲渡益から3，000万円を控除できる制度があり、税制面でメリットがあります。
（令和5年度までの12月31日までの譲渡が条件 ※延長、廃止される可能性もあります）
今回は空家を放置するデメリットや、売却する場合はいつまでにするのが良いのか？
売却以外の活用例等について解説いたします。
・空家を放置するデメリットとは？
・治安、景観の悪化
無人であることが分かる空き家の場合、敷地内にゴミや廃棄物を不法投棄されることがよくあります。
その結果、ゴミや廃棄物を所有者が自己負担で処分しなければならなくなり、思わぬ出費がかかるケースがあります。
また景観の悪化だけでなく、生ゴミなどを投棄されてしまうと臭いや害虫などの問題が発生するケースも多いです。
当然、近隣住民の方とトラブルになるケースもあり、親戚や知人・友人が空家の近くに住んでいたりすると
近隣住民からクレームを言われたりして人間関係が悪化するようなケースもありました。
さらに放置された空家は窃盗犯や放火犯にも狙われやすく大変危険です。
ご自身で2～3ケ月に1回程度は現地を確認したり、自身で管理するのが難しいようであれば
空家管理業務をしている業者に管理を依頼したり、知人・友人等に依頼することをお勧めします。
名古屋市、尾張地方東部、西三河地方、知多半島北部等であれば、弊社でも空家管理業務を行っています。
詳細はこのホームページの空家管理・活用のページを参照ください。
その結果、ゴミや廃棄物を所有者が自己負担で処分しなければならなくなり、思わぬ出費がかかるケースがあります。
また景観の悪化だけでなく、生ゴミなどを投棄されてしまうと臭いや害虫などの問題が発生するケースも多いです。
当然、近隣住民の方とトラブルになるケースもあり、親戚や知人・友人が空家の近くに住んでいたりすると
近隣住民からクレームを言われたりして人間関係が悪化するようなケースもありました。
さらに放置された空家は窃盗犯や放火犯にも狙われやすく大変危険です。
ご自身で2～3ケ月に1回程度は現地を確認したり、自身で管理するのが難しいようであれば
空家管理業務をしている業者に管理を依頼したり、知人・友人等に依頼することをお勧めします。
名古屋市、尾張地方東部、西三河地方、知多半島北部等であれば、弊社でも空家管理業務を行っています。
詳細はこのホームページの空家管理・活用のページを参照ください。
・資産価値が低下する
家は人が居住せず、適切な管理を行わず放置すれば、劣化・老朽化が進行していきます。
当然ながら資産価値も下がってしまいます。また、放置された空き家があることで周辺の不動産の資産価値も下がります。
雑草が生い茂ったり、雨漏り、病害虫の発生、カビの発生など公衆衛生の低下も懸念されます。
将来的に売却するにしても近所の人が購入される場合は、空家の期間が長く適切に管理されていない状態だったことで
イメージが悪くなり買い手が付きにくい、金額が大幅に相場より下がってしまうことも懸念されます。
また賃貸をするにしても多額の修繕費用が掛かってしまうケースも考えられます。
なるべく不必要な残置物の整理を行ったうえで、資産価値を維持した状態で管理・運用されることをお勧めいたします。
当然ながら資産価値も下がってしまいます。また、放置された空き家があることで周辺の不動産の資産価値も下がります。
雑草が生い茂ったり、雨漏り、病害虫の発生、カビの発生など公衆衛生の低下も懸念されます。
将来的に売却するにしても近所の人が購入される場合は、空家の期間が長く適切に管理されていない状態だったことで
イメージが悪くなり買い手が付きにくい、金額が大幅に相場より下がってしまうことも懸念されます。
また賃貸をするにしても多額の修繕費用が掛かってしまうケースも考えられます。
なるべく不必要な残置物の整理を行ったうえで、資産価値を維持した状態で管理・運用されることをお勧めいたします。
・建物倒壊のリスクがある
空き家は古いものが多く、昭和５６年の耐震基準の改正前に建てられた旧耐震基準の建物は、
耐震性が著しく不足している可能性があります。
また築年数に拘わらず、空家で放置して適切な維持、管理を行わないと構造的に重要な柱や基礎が劣化し、
本来の耐震強度を保てなくなっている可能性もあります。
旧耐震基準で建てられた場合はもちろんですが、新耐震基準で建てられた建物の場合にも、
空き家は通常の住宅よりも倒壊リスクが高い事を自覚し、
定期的な現地確認、空気の入れ替え、維持・管理を行えない場合は建物解体や
早期の売却や賃貸を検討されるほうが得策だと考えます。
耐震性が著しく不足している可能性があります。
また築年数に拘わらず、空家で放置して適切な維持、管理を行わないと構造的に重要な柱や基礎が劣化し、
本来の耐震強度を保てなくなっている可能性もあります。
旧耐震基準で建てられた場合はもちろんですが、新耐震基準で建てられた建物の場合にも、
空き家は通常の住宅よりも倒壊リスクが高い事を自覚し、
定期的な現地確認、空気の入れ替え、維持・管理を行えない場合は建物解体や
早期の売却や賃貸を検討されるほうが得策だと考えます。
・損害賠償のリスク
所有している空家が原因で人や物を傷つけてしまった場合、当然建物の所有者が賠償責任を負う可能性があります。
（例、空家の瓦が飛んで隣地の建物や車を損傷した・・・等
一般的な住宅の場合、このような建物を起因とする事故のリスクを回避するために、建物賠償保険に加入しますが、
「空き家」だと保険に加入できない、もし加入していても保険金が支払われない可能性が高いです。
保険会社や加入条件により当然内容は異なりますが、保険金を支払うには「被災時に人が居住している住宅であること」等
対象が「空き家」ではないことを条件としているケースが多いです。そのため、以前にかけていた保険では、
保険金が出ない可能性があるので、保険内容を事前に確認しておく必要があります。
「空き家」を対象として損害保険に加入したい場合は、住宅ではなく一般物件として保険に加入する必要があり、
一般物件とは、住宅よりもリスクが高い店舗等の建物となる為、当然保険料は割高になります。
（例、空家の瓦が飛んで隣地の建物や車を損傷した・・・等
一般的な住宅の場合、このような建物を起因とする事故のリスクを回避するために、建物賠償保険に加入しますが、
「空き家」だと保険に加入できない、もし加入していても保険金が支払われない可能性が高いです。
保険会社や加入条件により当然内容は異なりますが、保険金を支払うには「被災時に人が居住している住宅であること」等
対象が「空き家」ではないことを条件としているケースが多いです。そのため、以前にかけていた保険では、
保険金が出ない可能性があるので、保険内容を事前に確認しておく必要があります。
「空き家」を対象として損害保険に加入したい場合は、住宅ではなく一般物件として保険に加入する必要があり、
一般物件とは、住宅よりもリスクが高い店舗等の建物となる為、当然保険料は割高になります。
・放置して『特定空家』に認定されると固定資産税の支払額が増える
固定資産税・都市計画税は、地域・用途・面積などによって納税額が設定されますが、不動産が住宅である場合、
減免されている場合がほとんどです。しかし、固定資産税も安いし、管理も面倒だしと空き家を放置した結果、
「住宅」ではなく「特定空き家」であると認定されると、減免が適用されず減免されなくなり、
それまでの約６倍の納税義務を負う可能性もあります。
減免されている場合がほとんどです。しかし、固定資産税も安いし、管理も面倒だしと空き家を放置した結果、
「住宅」ではなく「特定空き家」であると認定されると、減免が適用されず減免されなくなり、
それまでの約６倍の納税義務を負う可能性もあります。
・犯罪者や野生動物が住み着き劣化が進む場合がある
管理がされておらず、放置されていることが明らかな空家の場合、犯罪者や浮浪者が住み着いてしまう可能性もあります。
実際に空き家に、逃亡中の犯罪者が隠れていた、数日住んでいたというケースもあります。
また、野生動物等が住み着くと、糞尿等により通常より早いスピードで劣化が進行します。
また、ススメバチや害虫などの有害な生物が住み着いた場合、建物の損害だけではなく
近隣住民を危険にさらしてしまったり、悪臭等で迷惑をかけてしまう可能性もあります。
実際に空き家に、逃亡中の犯罪者が隠れていた、数日住んでいたというケースもあります。
また、野生動物等が住み着くと、糞尿等により通常より早いスピードで劣化が進行します。
また、ススメバチや害虫などの有害な生物が住み着いた場合、建物の損害だけではなく
近隣住民を危険にさらしてしまったり、悪臭等で迷惑をかけてしまう可能性もあります。
・行政代執行で強制的に取り壊される可能性があります。
空き家が地域にとって不健全な要素であると市区町村に判断された場合、行政代執行により建物が強制的に取り壊される可能性があります。
平成２７年に空家等対策の促進に関する特別措置法が施行され、空き家の活用の促進や、
地域住民の安全と生活の向上のために、市町村は空き家所有者に対して助言、指導、勧告といった行政指導、
そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。
行政代執行とは何度も改善を要求しているにも関わらず所有者が対応しない場合、行政が強制的に敷地に立ち入り、
建物解体などの必要な対策を取るというものです。
近年、市町村からの指導、勧告に従わず強制的に解体されるといったケースも増えており
今後も空家は増加し、問題も多くなることは確実なので、行政代執行は増加が予想されます。
当然かかった費用は所有者に請求されますので、事前の適切な対応が必要です。
平成２７年に空家等対策の促進に関する特別措置法が施行され、空き家の活用の促進や、
地域住民の安全と生活の向上のために、市町村は空き家所有者に対して助言、指導、勧告といった行政指導、
そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。
行政代執行とは何度も改善を要求しているにも関わらず所有者が対応しない場合、行政が強制的に敷地に立ち入り、
建物解体などの必要な対策を取るというものです。
近年、市町村からの指導、勧告に従わず強制的に解体されるといったケースも増えており
今後も空家は増加し、問題も多くなることは確実なので、行政代執行は増加が予想されます。
当然かかった費用は所有者に請求されますので、事前の適切な対応が必要です。
・売却する場合は3年以内の場合 税金面で有利なケースも
【空家の3000万円 特別控除】という制度があります。
（概要）
被相続人の死亡により空き家になった不動産を相続により取得した相続人または包括遺贈により取得した受遺者が
売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができる。
（要件）
■期間の要件
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である
2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに譲渡することが条件
■相続した家屋の要件
①相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること
②1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
（マンションは対象外です。）
③相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
④相続により土地及び家屋を取得すること
※直前まで居住したいたが。老人ホームや介護施設に入居していた場合等でも
要件認定される場合もあります。詳細は制度のURLをリンク欄に貼りましたので参照ください。
■譲渡する際の要件
①譲渡対価の額の合計額が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下）であること
②耐震リフォーム等により、譲渡時において耐震基準に適合することが証明された家屋の売却であること、
又は相続人が家屋を取壊して売却すること
適用条件が色々ありますが、適用できた場合は譲渡税が大変節税できます。
該当する場合で、使用予定が無く売却を検討されてる方は
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である
2023年（令和5年）12月31日までに売却するほうが有利なケースが多いです。
（概要）
被相続人の死亡により空き家になった不動産を相続により取得した相続人または包括遺贈により取得した受遺者が
売却し適用要件を満たした場合には、当該不動産を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除することができる。
（要件）
■期間の要件
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である
2016年（平成28年）4月1日から2023年（令和5年）12月31日までに譲渡することが条件
■相続した家屋の要件
①相続開始の直前において被相続人が一人で居住していたものであること
②1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された区分所有建築物以外の建物であること
（マンションは対象外です。）
③相続時から売却時まで、事業、貸付、居住の用に供されていないこと
④相続により土地及び家屋を取得すること
※直前まで居住したいたが。老人ホームや介護施設に入居していた場合等でも
要件認定される場合もあります。詳細は制度のURLをリンク欄に貼りましたので参照ください。
■譲渡する際の要件
①譲渡対価の額の合計額が1億円以下（共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下）であること
②耐震リフォーム等により、譲渡時において耐震基準に適合することが証明された家屋の売却であること、
又は相続人が家屋を取壊して売却すること
適用条件が色々ありますが、適用できた場合は譲渡税が大変節税できます。
該当する場合で、使用予定が無く売却を検討されてる方は
相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である
2023年（令和5年）12月31日までに売却するほうが有利なケースが多いです。
・空家の活用方法、管理・維持のポイントは？
・売却する
使用予定が無い場合で、今後の手間もかけたくない場合は
売却して現金化することをお勧めします。
不動産の査定、相談は無料 秘密厳守で承りますので
お気軽にご相談下さい。
売却して現金化することをお勧めします。
不動産の査定、相談は無料 秘密厳守で承りますので
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・自己使用する
自宅として自己使用する、または別宅として使用するというのも
一つの手段です。定期的に自分自身や家族が訪問し、使用することにより
管理にもなりますし、建物の状態や立地が問題なければ一番良い方法かもしれません。
一つの手段です。定期的に自分自身や家族が訪問し、使用することにより
管理にもなりますし、建物の状態や立地が問題なければ一番良い方法かもしれません。
・貸す
建物が十分住める状況で改装等すれば入居者が入りやすいような地域であれば
賃貸に出して家賃収入を得るのも良いかと思います。
建物が老朽化しているが、土地としての需要があるエリアの場合は
解体、更地にして土地として貸して賃料収入を得るまたは
アパート等を新築して賃料収入を得るという方法もあります。
賃貸に出して家賃収入を得るのも良いかと思います。
建物が老朽化しているが、土地としての需要があるエリアの場合は
解体、更地にして土地として貸して賃料収入を得るまたは
アパート等を新築して賃料収入を得るという方法もあります。
・まとめ
ここまでお読みいただきありがとうございました。
弊社、株式会社LINKでは空家・空地の売買はもちろん
空家・空地の管理や活用のご提案も行っております。
立地や用途地域、土地の大きさ、建物の形状、築年数等により
どうしたらよいか？というのは異なります。
所有者様の意向、希望をお伺いしたうえで最善のご提案をさせていただきますので
ご所有の空家、空地でお悩みの方は是非弊社にご相談下さい。
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どうしたらよいか？というのは異なります。
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