本日は不動産の売買契約に関する用語
『買い換え特約』についてまとめて解説したいと思います。

不動産売買における、買い換え特約とは・・・
不動産の買主が、別の不動産を売却した代金をもって当該不動産の購入費用に充てることを
「買い換え」といい、別の不動産の売却が不調に終わったときには、
購入の契約を解除でき、購入を白紙にできるという特約です。

（例）
郊外の戸建に住んでいるが、便利な立地の新築マンションに買い換えしたい
今の自宅が3000万円で売却できれば、資金的に新築マンションの購入が可能なケース
→～までに自宅が3000万円以上で売買契約が成立できなかった場合は、
　買主は本契約を白紙解除できるものとするという条文を入れて
　新築マンションの購入の契約を締結する

「買い換え特約」は、買主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であり、
売主にとっては白紙解除条項が増えることはリスクであり、無条件に認められるものではありません。次の事項を明記するのが一般的です。

1．買主に解除権が発生するための具体的な条件
（物件を明記し、いつまでにいくらで売却できないときに買主に解除権が発生するのか）
2．買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容
（売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か等）
3．買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容
（白紙解約の場合はその旨を明記する）

自宅を売って、別の物件に買い換える、家を新築するという場合に
適用されるケースがほとんどですが、上記の様に売主側からすれば
解約になるリスクが高くなる条項ですので、人気物件で他の検討客で
すぐ決まりそうな場合や、売却金額・期日の条件等によっては
売主が承諾しないケースもあります。

完成まで時間のある新築マンションや、販売区画の多い戸建や土地の
分譲区画だと交渉の余地があるケースが多いですね。