住宅ローンの返済が困難になった場合に、抵当権が設定された住宅を法的手続き（競売）によらず売却し、
その代金によって残債務を解消する方法をいいます。

住宅を売却するときには抵当権を抹消しなければいけません。
任意売却はそれを債権者との協議によって行います。

任意売却は競売を回避する手法であるとともに、
残債務の返済スケジュール等について交渉する余地を残した
債務処理の方法であり、例えば、転居費用の確保、引き渡し時期の調整、
任意売却による返済金が債権額に満たない場合の対応などについて協議できる可能性があります。

【例】
3000万円の残債のある自宅の住宅ローンの支払いを滞納、
手取り3000万円以上で売却して完済、または売却金額と残債の間に不足が
生じる場合、不足分は自己資金で充当しなければなりません。

この場合、自宅の売却相場が2500万円の場合、500万円のマイナスが生じ
原則、抵当権が抹消できないので売却することができません。

分かりやすく言えば、3000万円は返せないが、2500万円で抵当権抹消に応じてもらえないかを
交渉して、債権者の許可を得て売却を完了させる方法です。
住宅ローン以外の債務(税金、管理費、他の借入等)で差し押さえがある場合は、
他の債務者への返済額の調整等もして了承してもらう必要があります。

尚、抵当権抹消に応じたとしても残債務の支払義務は原則残ります。

任意売却を行うにはまず、住宅ローンを借りてい金融機関(債権者)への相談が必要です。
※債権者が保証会社に移っている場合は保証会社

支払いが難しい旨を相談すると、金融機関から任意売却を勧められるケースもあります。
その後は、自宅の査定を不動産会社に依頼し、査定額を踏まえて債権者に相談して
いくらで売却できれば、残債に満たなくても抵当権抹消に応じてもらえるか？の
了承を得たのちに、任意売却の活動を不動産会社に依頼します。

債権者から許可を得たとしても、いつまでも任意売却ができるわけではありません。

債権者は並行して競売開始手続きも進めていきます。
金融機関によっても異なりますが、多くの金融機関では
任意売却が可能な期間を、競売の『入札開始日の前日』までに設定していることが多いです。

よって、競売開始手続きがとられてからでは活動できる日数も少なくなったり、
金融機関から許可が出ない可能性も高くなるので、早めに相談されることをお勧めします。

【競売との違い】
競売で落札者が決定して、所有権が移転されればその後は落札者から
早急の退去を求められますし、無視したり応じなければ最終的には
次の行き先が決まっていなくても強制執行で強制的に退去させられます。

【任意売却のメリット】
①任意売却では、売却資金の配分を債権者と一部相談して決めることが可能です。
　絶対というわけではありませんが、債権者との交渉次第で引越し費用など諸費用の一部を
　売却資金から負担してもらえる可能性があります。

②また、引き渡しの日程は買主・債権者と協議の上決めますので、
　所有者の希望、スケジュールを踏まえた調整が可能です。
競売の場合でも落札者と協議できる場合もありますが、通常は少しでも早い退去を
　求められるますので、希望は通りにくいです。

③前ブログで書きましたが、競売開始になると執行官と不動産鑑定士が自宅に
　調査に来て、写真を撮られたり状況をヒアリングされます。(拒否は不可)

　そしてネット上や裁判所に室内写真や住所、債務者の状況が公開されます。
　任意売却の場合は、不動産業者同士のネットワーク(レインズ)や
　ポータルサイト等には掲載されることはありますが、不特定多数には公開されません。

④売却金額は競売より高くなることが多い
　ケースにもよりますが、一般的に競売での売却に比べれば任意売却の方が、
　通常の売買に近い金額で売却できることが多いです。
　競売や任意売却で売却が完了しても、残債務は原則なくなりません。
　よって少しでも高く売れた方が、その後の負担も少なくて済みます

①早めの相談、活動開始
上記でも述べたように、任意売却には期限があり通常、競売の入札開始日前日までになっています。
相談、活動が遅れれば遅れるほど、成立の可能性が少なくなります。
また残った債務は、引き続き債務者と協議の上、無理のない範囲内で返済を求めらます。
遅延損害金が発生したり、マンションであれば管理費等の滞納も増えていきますので
それらも早期に成立することにより、負担を軽減できます。

②金融機関によっては任意売却が不可のケースもある
借り入れた金融機関によっては、任意売却の相談が不可のケースや
あまり積極的でない金融機関もあるので、注意が必要です。

③税金、その他の借入や滞納があるケースは事前に伝えて下さい
滞納しているのが住宅ローンだけであれば、借入の金融機関との協議だけで良いですが
その他税金、管理費、事業用資金、生活資金等　別の借入がある場合は正直に伝えて下さい。

差し押さえがある場合、売却代金からほかの債権者にも配分して
了承を得て差し押さえの解除に応じてもらう必要があります。
相談時に差押さ設定されておらず、買主と契約後、新規に新たに差押えが設定されると
金額の配分等の協議がやり直しになる為、解約になるケースもあります。

このように債権者が多くなると、全債権者に抵当権抹消、差押の解除に
応じていただく必要がある為、成立のハードルが上がります。

④任意売却の経験、実績がある業者、担当者に依頼する
一般の不動産の売買仲介であれば、仲介業者が折衝する相手は売主・買主様になりますが、
任意売却の場合は債権者への折衝、交渉が多くなります。
大手であっても、任意売却の経験が少ない、ない会社や担当者だとうまく進まないことが多いので
任意売却の経験・実績が多い会社、スタッフに依頼されることをお勧めします。

弊社代表の私、西脇は仲介での任意売却実績に加え、競売物件の入札・落札・退去交渉等
競売不動産に関する業務、破産物件の売買等の実績・経験が多数あります。
実体験を踏まえたご提案、交渉力に自信がありますので、お気軽に相談下さい。

ここまでお読みいただきありがとうございました。

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